Opreza nikad dosta! Upravo danas okončavamo jednu kupoprodaju, srećom uspješno, gdje prodavatelju nije isplaćena uobičajena kapara. Razlog za to kupac je naveo ovako: „ Kako da  ja njemu dam  'tolike novce' (misleći pri tom na 10% kupoprodajne cijene), kad nisam čovjeka nikad vidio u životu. Ne poznajem ga, pa mu ne mogu ni vjerovati“?!
A što bi mi tu radili kao posrednici da se oni poznaju od davnina!?  Naravno da bi kupoprodaja u tom slučaju bila riješena 'privatno', kako to jedni i drugi često kažu. Bez agencije. I tako je naš kupac simbolično 'rezervirao' nekretninu, deponirajući neki sitni iznos kod treće osobe, a prodavatelj ga je odlučio u to ime – čekati. Da ne pogazi riječ.
Međutim, u praksi stvari teku, srećom,  najčešće ovako:
U pravnom prometu nekretninama pravni posao se smatra sklopljenim, odnosno 'Ugovor zaključenim – kad je kapara dana', ako nije što drugo ugovoreno.
Naime, neposredno prije same isplate kapare prodavatelju jedna od glavnih zadaća savjesnog posrednika je da putem svoje pravne službe ili opunomoćenog odvjetnika izvrši provjeru vlasničke dokumentacije prodavatelja za nekretninu koja je predmet kupoprodaje.
Nakon što se provedenom provjerom utvrdi da ne postoje imovinsko-pravne zapreke na nekretnini, a koje ne bi bile rješive u roku i na način koji zadovoljava obje ugovorne strane, ugovorne strane najčešće pristupaju zaključenju predugovora kupoprodajnom ugovoru, pri čemu kupac isplaćuje prodavatelju kaparu u uobičajenom iznosu od 10% od ugovorene kupoprodajne cijene, koja u pravnoj praksi prometa nekretninama  ima značaj odustatnine, te u istom predugovoru navode sve bitne odredbe koje će imati i kupoprodajni ugovor.
Upravo u tome trenutku se kupac i pita: «a tko meni jamči da prodavatelj neće u međuvremenu, prije konačne isplate i prijenosa vlasništva nekretnine na ime kupca, nekretninu naknadno opteretiti, ili  nedajbože – više puta prodati?».
Naime, prodavatelj svojim potpisom na predugovoru preuzima materijalnu i kaznenu odgovornost za daljnje 'pravno stanje' nekretnine. Zaključeni predugovor može se na insistiranje stranke predati zemljišno-knjižnom odjelu, ali isti, u koliko dođe na red za rješavanje biva odbijen, pa s te osnove ima više psihološki, nego stvarni učinak pravne zaštite.
S te osnove potrebno je izvršiti prije konačne isplate ponovno provjeru stanja u zemljišnim knjigama, odnosno knjigama PU, dok u slučajevima isplate kupovnine putem stambenog kredita to čini banka, koja prije isplate upisuje svoju hipoteku na nekretnini i o tome dobiva uredan vlasnički list.
Kupoprodaja nekretnina je dvostrano-obvezujući pravni posao koji treba biti zaključen u dobroj vjeri, u kojoj obje ugovorne strane trebaju tijekom cijelog postupka činiti sve da ispune svoje preuzete ugovorne obveze.
U slučaju da jedna ugovorna strana u pravni posao kupoprodaje uđe već s prijevarnom namjerom, teško je ovu drugu od toga zaštiti na bilo koji drugi način osim sudskom zaštitom, što se na žalost već događa kad je šteta počinjena.
S te osnove ako se isplaćuje znatno veći iznos od same kapare, ugovorne strane bi trebale zaključiti kupoprodajni ugovor s pravom predbilježbe u zemljišnim knjigama.
Za isplaćenu uobičajenu kaparu kada kupac ima samo zaključeni predugovor, za očekivati je u dobroj vjeri od prodavatelja da neće sam sebi nanositi višestruko veću štetu počinjenjem kakvog kaznenog dijela  radi – samo 10%  tržišne vrijednosti nekretnine.