Kako bi se izbjegle dodatne porezne obveze u slučaju raskida ugovora, najbolja praksa je da se ugovorom o zakupu definira da zakupodavac izvrši radove uređenja i adaptacije
Česta je praksa da poduzetnici, nakon što zakupe određeni poslovni prostor, naprave pripreme za obavljanje djelatnosti u istome, a koje uključuju održavanje prostora ili prilagođavanja prostora svojim potrebama, a vezano uz djelatnost koju obavljaju. Takvi radovi često su značajni, a uključuju i značajne građevinske radove kao štu su rušenje i gradnja, ugradnja pločica ili parketa, stolarije, instalacija ili druge neodvojive imovine.
Dobra poslovna praksa je da zakupac i zakupodavatelj prije početka ulaganja u sam ugovor o zakupu ugrade i odredbu prema kojoj zakupac ima pravo izvršiti određene radove u svrhu uređenja prostora te se definira tko snosi te troškove i treba li po izlasku iz zakupa prostor vratiti u prvotno stanje. Kako se radi o značajnim troškovima općenitog poboljšanja prostora, ove troškove najčešće snositi zakupodavac, no može se ugovoriti i drugačije.
U slučaju da prostor uređuje zakupac o svom trošku, radi se o ulaganju za njegove potrebe i isto se u poslovnim knjigama iskazuje kao dugotrajna nematerijalna imovina (ulaganja na tuđa OSA) te se amortizira u razdoblju trajanja zakupa. Zakupac, ukoliko je u sustavu PDV-a, po ulaznim računima za materijal i obavljene radove ostvaruje pravo na odbitak pretporeza.
No, problem nastaje ukoliko se dogodi prijevremeni raskid ugovora.
U tom slučaju, zakupac koji je o svom trošku uređivao poslovni prostor može, osim dodatnih troškova prema zakupodavcu, imati i dodatne porezne obveze.
Naime, kada je zakupac ulagao u poslovni prostor u tuđem vlasništvu, obavljao ga je za svoje potrebe, očekujući buduće ekonomske koristi – veće prihode.
Rashodi (amortizacija) ulaganja, kao i drugi troškovi nastali korištenjem imovine u zakupu, prema važećim poreznim propisima priznaju se zakupcu kao rashod u razdoblju korištenja imovine i pod uvjetom da ih se može povezati s određenim stavkama prihodima. Kada je izvjesno da će izostati prihodi (zbog raskida ugovora), ostatak vrijednosti ulaganje neće se moći priznati kao porezno priznati rashod te za ostatak vrijednosti (sadašnju vrijednosti imovine) moramo povećati poreznu osnovicu poreza na dobit.
No, to nije sve. Kako radovi rezultiraju povećanjem vrijednosti prostora općenito u tržišnom smislu, raskidom ugovora zakupodavac dolazi u posjed izvršenih ulaganja, odnosno povećane vrijednosti prostora. Isto se, u smislu propisa o PDV-u, smatra oporezivom isporukom te će zakupac (ako je kod ulaganja koristio odbitak pretporeza) na vrijednost ulaganja tijekom zakupa po raskidu ugovora morati obračunati i platiti PDV.
Kako bi se izbjegle ovakve dodatne porezne obveze u slučaju raskida ugovora, najbolja praksa je da se ugovorom o zakupu definira da zakupodavac izvrši radove uređenja i adaptacije, pa makar isto povećalo buduću cijenu zakupa.
Ovakva ulaganja ne treba miješati s troškovima sitnih popravaka izazvanih redovitim korištenjem prostora, kao i ulaganja u opremu i drugu pokretnu imovinu koju zakupac po prestanku zakupa može demontirati i ponijeti sa sobom.
