Rok i način predaje posjeda nekretnine sastavni su dio svakog predugovora/ugovora o kupoprodaji nekretnine. Ugovorne strane mogu dogovoriti i drugačije, odnosno da kupac stupi u posjed nekretnine prije, ali i poslije konačne isplate
Što je vlasništvo na nekretnini?
Pravo vlasništva je stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svoga nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima. U smislu ovoga određenja prava vlasništva, vlasnik ima, među ostalim, pravo posjedovanja, uporabe, korištenja i raspolaganja svojom stvari.
U smislu prometa nekretninama, pravo vlasništva na nekretnini ima osoba, fizička ili pravna, koja je upisana u zemljišne knjige ili knjige položenih ugovora odnosno osoba koja svoje pravo vlasništva dokazuje temeljem izvršenog pravnog posla kupoprodaje, darovanja ili nasljeđivanja, i to određenom vrstom ugovora, rješenjem o nasljeđivanju ili pravomoćnom i ovršnom sudskom odlukom.
Vlasnik nekretnine može biti samovlasnik (u omjeru vlasništva 1/1 dijela) ili suvlasnik s drugim vlasnicima (u različitim omjerima, ovisno o veličini njihovih vlasničkih prava na nekretnini).
Međutim, vlasnik ne mora biti nužno i posjednik nekretnine!
Tko je posjednik?
Posjednik je osoba koja ima faktičnu vlast na stvari. Tu vlast posjednik može izvršavati osobno ili putem punomoćnika kao neposredni posjednik, ili kao npr. zakupoprimac, najmoprimac, plodouživatelj ili čuvar, u kojem slučaju je posredni posjednik. Na jednoj stvari ili pravu više osoba može imati faktičnu vlast i u tom slučaju oni su suposjednici.
Posjedna prava su nasljedna, a u slučaju smetanja prava posjeda sud pruža posjedniku sudsku zaštitu u posebnom hitnom postupku (postupku za smetanje posjeda), i to prema posljednjem stanju posjeda i nastalom smetanju, bez obzira na pravni temelj posjeda.
Posjed se predaje novom posjedniku već samim očitovanjem volje dotadašnjeg posjednika.
Prema trećim osobama to očitovanje volje ima učinka samo ako su o tome obaviještene ili im je to inače poznato (npr. prodavatelji nekretnine koji u stanu imaju podstanare dužni su iste izvijestiti o predaji posjeda novom vlasniku – kupcu te zatražiti od osoba koje su u stanu po osnovi Ugovora o najmu stana da predaju posjed nekretnine prodavatelju kako bi ga on mogao predati dalje kupcu).
U pravnoj praksi prometa nekretninama posjed nekretnine najčešće se predaje novom vlasniku pri isplati kupoprodajne cijene u cijelosti.
Rok i način predaje posjeda nekretnine sastavni su dio svakog predugovora ili ugovora o kupoprodaji nekretnine. Ugovorne strane mogu dogovoriti i drukčije, odnosno da kupac stupi u posjed nekretnine prije, ali i poslije konačne isplate.
U slučaju da prodavatelj ostaje u posjedu nekretnine i nakon konačne isplate ugovorene kupovnine te ne izvrši svoju ugovornu obvezu predaje posjeda u navedenom roku, kupcu preostaje zatražiti sudsku zaštitu pokretanjem građanske parnice tužbom radi iseljenja. Cjelokupni parnični postupak može se izbjeći jedino u slučaju da ugovor ili koja druga isprava kojom se stječe pravo vlasništva, a u kojoj su navedene odredbe o stupanju u posjed, ima snagu ovršne isprave pa se u tom slučaju može izravno pokrenuti ovršni postupak radi ispražnjenja nekretnine i predaje posjeda.
Ako pak prodavatelj predaje posjed kupcu prije konačne isplate, onda svakako neka s izdavanjem tabularne isprave pričeka konačnu isplatu.
U prometu nekretninama s posjedom treba postupati oprezno, a njegovu predaju izvršavati sukladno preuzetim ugovornim obvezama zaključenima u dobroj vjeri. Iako, imajući u vidu ugovornu volju jedne i druge strane, nije uvijek moguće okončati kupoprodaju nekretnine po sustavu "konačna isplata – ključ u ruke", apeliramo na prodavatelje da u slučaju odgođene predaje posjeda to izvrše u dogovorenom roku i ne zagorčavaju život drugoj strani koja ne može stupiti u posjed kupljenog stana.
Isto tako, kupci, ako vas prodavatelj u dobroj vjeri pusti u posjed nekretnine prije konačne isplate ugovorene cijene, onda ispoštujte preuzetu obvezu i izvršite isplatu u ugovorenom roku kako drugoj strani njezina iskazana dobra volja ne bi prouzročila glavobolje.
