Dokaz legal­nosti objekta nije činjenica da je upisan u katas­tar i zemljišne knjige, već činjenica da objekt ima odgo­vara­juću dozvolu za građenje i da je izve­den točno po toj dozvoli


Bliži se krajnji rok za legalizaciju zgrada (Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama, N.N. br. 86/12), a možda vam nije dovoljno poznato da zahtjev za legalizaciju moraju podnijeti i svi koji imaju zagrađene balkone, dograđene stube te za bilo kakve adaptacije koje mijenjaju gabarite zgrade, zatim oni koji su probili zid da bi ugradili prozor, zazidali balkon, natkrili roštilje. Da ne govorim o zgradi u kojoj je preko­račen broj stanova, preko­račena dop­uštena površina (vol­u­men) tako da je zatvo­rena terasa  i napravljen stan. Iako nije bilo prom­jena u tlocrtu, došlo je do prom­jene vol­u­mena, a time se i dobilo na vri­jed­nosti.

Čini mi se da bi bilo puno jednostavnije i lakše predočiti cijelu problematiku nelegalnosti zgrada opisom kada je zgrada zapravo legalna!

Dokaz legal­nosti objekta nije činjenica da je upisan u katas­tar i zemljišne knjige, već činjenica da objekt ima odgo­vara­juću dozvolu za građenje i da je izve­den točno po toj dozvoli. Znači, vlas­nički lis­tovi i upisanost u katas­tar ne dokazuju legal­nost objekta, već isključivo odgo­vara­juća dozvola i pro­jekt koji ide uz tu dozvolu.

Na nekret­ninu koja to nema ne bi, na prim­jer, nikad mogli staviti hipoteku niti je pro­dati nekome tko bi je kupo­vao na kredit, jer bi banka odmah ospo­rila legal­nost objekta. Odgov­ornost za odstu­panje od dozv­ole svakako snosi investi­tor, no, prob­lem je nažalost pre­pušten sadašn­jim vlasnicima. Tako se troškovi komu­nalnog i vodnog dopri­nosa plaćaju isključivo za preko­račeni vol­u­men (uko­liko pos­toji), dok se naknada za legal­izaciju plaća za vol­u­men cijele zgrade ukoliko je dozvola bila u startu prekršena.

Nave­dene troškove snose suvlas­nici prema veličini svo­jih udjela u zgradi, što se, pretpostavljam, može platiti i iz pričuve, kao i izrada nove tehničke doku­mentacije, što je pak prvi korak u pos­tupku legal­izacije objekta.

Ministarstvo graditeljstva u jednoj predstavci navodi: "Zakon oduvijek propisuje da je legalna jedino građevina koja je građena u skladu s odobrenjem. Nikada nisu bili na snazi propisi koji tvrde drugačije. Zato je potrebno pored uvida u odobrenja, tj. izdane dozvole, na terenu izvršiti usporedbu odobrenog projekta i izgrađene građevine. Jedino ukoliko se izgrađena građevina podudara s izdanim odobrenjima za gradnju i uporabu, možemo smatrati da je izgrađena legalno."

Znači, ne opravdava vas, na primjer, da prilikom kupnje stana niste pregledali odgovara li stvarno stanje projektu u građevnoj dozvoli. Da se to napravilo, vjerojatno bi se uočila odstupanja i upitna legalnost zgrade u kojoj se nalazi stan. Zatim, moguće je da neka zgrada ima izdanu uporabnu dozvolu, a da se naknadnim, bespravnim dogradnjama status zgrade promijeni, za što je odgovoran bespravni graditelj i su/vlasnik građevine.

Općenito, kod kupnje ili bilo kojeg drugog oblika prometa nekretninom preporučam da stranka angažira dobrog građevinskog vještaka ili bar bolju agenciju koja treba štititi njezine interese.

Trebam li navesti da postoji novčana, prekršajna i kaznena odgovornost investitora i izvođača za provedbu nezakonite gradnje? Građani bi trebali prijaviti slučaj bespravne gradnje. Kao prvo, mogu se obratiti područnoj građevinskoj inspekciji ministarstva nadležnog za graditeljstvo (www.mgipu.hr), tj. Upravi za inspekcijske poslove u sjedištima i izvan sjedišta županija, odnosno u sjedištu Grada Zagreba. Područna građevinska inspekcija napravit će tada uvid i podnijeti prijave ukoliko ocijeni da za to ima osnove.

Kao drugo, građanin može pokrenuti upravni spor pred Upravnim sudom (www.upravnisudrh.hr) ukoliko smatra da, primjerice, susjed bespravno gradi bez rješenja o uvjetima gradnje ili gradi na njegovu štetu. Nažalost, zakoni koji postoje na papiru, ali ne i u praksi, nedorečeni su i u sebi imaju veliki manipulativni prostor i predstavljaju veliki poligon za ''igre'' investitora.

Naglašavam i da je Hrvatska jedna od rijetkih zemlja na svijetu u kojoj se nezakonita gradnja tretira kao kazneno djelo. Iako su kazne i do 5 godina zatvora, a rok zastare iznosi 10 godina, ova zakonska odredba se skoro nikako ne primjenjuje.

Zato, ukoliko sumnjate da je uporabna dozvola izdana za građevinu koja u trenutku izdavanja dozvole nije odgovarala gabaritima i ostalim parametrima odobrenog projekta, tada bi s tim činjenicama trebalo upoznati Državno odvjetništvo. Krivotvorenje podataka kazneno je djelo. Jedino temeljitom istragom Državnog odvjetništva moći će se utvrditi je li došlo do krivotvorenja isprava ili je bespravna dogradnja nastala nakon izdavanja uporabne dozvole. Ti su odjeli u nadležnosti županija, odnosno gradova.