Dokaz legalnosti objekta nije činjenica da je upisan u katastar i zemljišne knjige, već činjenica da objekt ima odgovarajuću dozvolu za građenje i da je izveden točno po toj dozvoli
Bliži se krajnji rok za legalizaciju zgrada (Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama, N.N. br. 86/12), a možda vam nije dovoljno poznato da zahtjev za legalizaciju moraju podnijeti i svi koji imaju zagrađene balkone, dograđene stube te za bilo kakve adaptacije koje mijenjaju gabarite zgrade, zatim oni koji su probili zid da bi ugradili prozor, zazidali balkon, natkrili roštilje. Da ne govorim o zgradi u kojoj je prekoračen broj stanova, prekoračena dopuštena površina (volumen) tako da je zatvorena terasa i napravljen stan. Iako nije bilo promjena u tlocrtu, došlo je do promjene volumena, a time se i dobilo na vrijednosti.
Čini mi se da bi bilo puno jednostavnije i lakše predočiti cijelu problematiku nelegalnosti zgrada opisom kada je zgrada zapravo legalna!
Dokaz legalnosti objekta nije činjenica da je upisan u katastar i zemljišne knjige, već činjenica da objekt ima odgovarajuću dozvolu za građenje i da je izveden točno po toj dozvoli. Znači, vlasnički listovi i upisanost u katastar ne dokazuju legalnost objekta, već isključivo odgovarajuća dozvola i projekt koji ide uz tu dozvolu.
Na nekretninu koja to nema ne bi, na primjer, nikad mogli staviti hipoteku niti je prodati nekome tko bi je kupovao na kredit, jer bi banka odmah osporila legalnost objekta. Odgovornost za odstupanje od dozvole svakako snosi investitor, no, problem je nažalost prepušten sadašnjim vlasnicima. Tako se troškovi komunalnog i vodnog doprinosa plaćaju isključivo za prekoračeni volumen (ukoliko postoji), dok se naknada za legalizaciju plaća za volumen cijele zgrade ukoliko je dozvola bila u startu prekršena.
Navedene troškove snose suvlasnici prema veličini svojih udjela u zgradi, što se, pretpostavljam, može platiti i iz pričuve, kao i izrada nove tehničke dokumentacije, što je pak prvi korak u postupku legalizacije objekta.
Ministarstvo graditeljstva u jednoj predstavci navodi: "Zakon oduvijek propisuje da je legalna jedino građevina koja je građena u skladu s odobrenjem. Nikada nisu bili na snazi propisi koji tvrde drugačije. Zato je potrebno pored uvida u odobrenja, tj. izdane dozvole, na terenu izvršiti usporedbu odobrenog projekta i izgrađene građevine. Jedino ukoliko se izgrađena građevina podudara s izdanim odobrenjima za gradnju i uporabu, možemo smatrati da je izgrađena legalno."
Znači, ne opravdava vas, na primjer, da prilikom kupnje stana niste pregledali odgovara li stvarno stanje projektu u građevnoj dozvoli. Da se to napravilo, vjerojatno bi se uočila odstupanja i upitna legalnost zgrade u kojoj se nalazi stan. Zatim, moguće je da neka zgrada ima izdanu uporabnu dozvolu, a da se naknadnim, bespravnim dogradnjama status zgrade promijeni, za što je odgovoran bespravni graditelj i su/vlasnik građevine.
Općenito, kod kupnje ili bilo kojeg drugog oblika prometa nekretninom preporučam da stranka angažira dobrog građevinskog vještaka ili bar bolju agenciju koja treba štititi njezine interese.
Trebam li navesti da postoji novčana, prekršajna i kaznena odgovornost investitora i izvođača za provedbu nezakonite gradnje? Građani bi trebali prijaviti slučaj bespravne gradnje. Kao prvo, mogu se obratiti područnoj građevinskoj inspekciji ministarstva nadležnog za graditeljstvo (www.mgipu.hr), tj. Upravi za inspekcijske poslove u sjedištima i izvan sjedišta županija, odnosno u sjedištu Grada Zagreba. Područna građevinska inspekcija napravit će tada uvid i podnijeti prijave ukoliko ocijeni da za to ima osnove.
Kao drugo, građanin može pokrenuti upravni spor pred Upravnim sudom (www.upravnisudrh.hr) ukoliko smatra da, primjerice, susjed bespravno gradi bez rješenja o uvjetima gradnje ili gradi na njegovu štetu. Nažalost, zakoni koji postoje na papiru, ali ne i u praksi, nedorečeni su i u sebi imaju veliki manipulativni prostor i predstavljaju veliki poligon za ''igre'' investitora.
Naglašavam i da je Hrvatska jedna od rijetkih zemlja na svijetu u kojoj se nezakonita gradnja tretira kao kazneno djelo. Iako su kazne i do 5 godina zatvora, a rok zastare iznosi 10 godina, ova zakonska odredba se skoro nikako ne primjenjuje.
Zato, ukoliko sumnjate da je uporabna dozvola izdana za građevinu koja u trenutku izdavanja dozvole nije odgovarala gabaritima i ostalim parametrima odobrenog projekta, tada bi s tim činjenicama trebalo upoznati Državno odvjetništvo. Krivotvorenje podataka kazneno je djelo. Jedino temeljitom istragom Državnog odvjetništva moći će se utvrditi je li došlo do krivotvorenja isprava ili je bespravna dogradnja nastala nakon izdavanja uporabne dozvole. Ti su odjeli u nadležnosti županija, odnosno gradova.
