Prije četiri godine prodao sam nekretninu s urednim vlasničkim listom. Kako se kupac naknadno odlučio na prenamjenu kupljenog poslovnog prostora u stan, utvrđeno je da nekretnina ima 4 m2 manje od onoga što je kod prodaje pisalo u vlasničkom listu. Danas me taj kupac traži da mu nadoknadim štetu zbog razlike u kvadraturi, za koju smatram da nisam kriv. Ima li osnova za tužbu?
Svatko ima pravo obratiti se sudu radi zaštite svojih prava za koja drži da su povrijeđena, a sud će kroz provedeni postupak utvrditi je li postavljeni tužbeni zahtjev osnovan. Stoga, bez obzira na moje ili bilo čije drugo mišljenje o Vašem problemu, to ne znači da kupac nekretnine neće kod suda pokrenuti parnični postupak protiv Vas.
Kod ovakvih situacija izuzetno je teško dati odgovor bez uvida u sam sadržaj Ugovora o kupoprodaji, jer postoje mogućnosti da se kroz ugovor ograničava odgovornost prodavatelja za neke nedostatke predmeta kupoprodaje, no kako Vi to niste spominjali u svome pitanju, držat ćemo da takva ograničenja nisu ugovarana.
Nedostatci koji se
mogu pojaviti kod kupoprodaje su pravni i materijalni. Pravni nedostatci su
prava trećih koja isključuju, umanjuju ili ograničuju kupčevo pravo, a o čijem
postojanju kupac nije obaviješten, niti je pristao uzeti stvar opterećenu tim
pravom."
Ovdje bi se radilo o
materijalnom, a ne o pravnom nedostatku, jer problem kupca nije neko pravo
trećega ne nekretnini, već njezina površina. Materijalni nedostaci za koje
odgovora prodavatelj postoje ako stvar nema svojstva i odlike koje su izrijekom
ili prešutno ugovorene. U Vašem slučaju ugovorena je kupnja poslovnog prostora
određene površine, pa se utvrđenje da je površina manja može smatrati kao
utvrđenje da stvar nema odlike koje su ugovorene. Nedostaci materijalne prirode
mogu biti vidljivi i nevidljivi. Teško je tvrditi da bi se pri uobičajenom
pregledu stvari utvrdila razlika u površini od 4m2, pa bi se ovdje radilo o
skrivenim nedostacima. U roku od dva mjeseca od utvrđenja takvoga nedostatka
kupac je dužan obavijesti prodavatelja o istome, a članak 404. stavak 2. Zakona
o obveznim odnosima propisuje i da prodavatelj ne odgovara za one nedostatke
koji se pokažu po proteku roka od dvije godine od prodaje stvari. Ograničenje
ovog oslobođenja prodavatelja od odgovornosti propisano je odredbom članka 407.
ZOO-a, koja utvrđuje da rok od dvije godine, odnosno obveza kupca da obavijesti
prodavatelja o nedostatku stvari ne ograničavaju kupca ukoliko se radi o
nedostatku koji je prodavatelju bio poznat ili nije mogao ostati nepoznat.
Jedno od prava koje kupac ima u slučaju materijalnih nedostataka, a prema
članku 410. ZOO-a, je i pravo na razmjerno smanjenje cijene, no u svakom
slučaju kupčeva prava se gase protekom roka od dvije godine od kada je o
uočenim nedostacima obavijestio prodavatelja.
Naveden je kratki prikaz prava kupca za slučaj materijalnih nedostataka, a kod primjene istih na Vaš slučaj ostaje pitanje je li kupac reagirao u zakonom propisanim rokovima odnosno jeste li eventualno Vi kao prodavatelj u vrijeme zaključenja ugovora znali za postojanje ovog nedostatka, a o kojima bi u konačnici i ovisio uspjeh u sudskom postupku.
