Pravo izbora na oporezivanje (tuzemni prijenos porezne obveze) moguće je primijeniti u situaciji kada su otuđitelj i stjecatelj nekretnine porezni obveznici upisani u Registar poreznih obveznika za PDV u Republici Hrvatskoj i stjecatelj nekretnine mora biti porezni obveznik koji ima pravo na odbitak pretporeza u cijelosti na osnovu isporuke na koju se želi primijeniti pravo izbora na oporezivanje
U praksi, često se javljaju dileme prilikom prometa nekretnina, podliježe li takva transakcija oporezivanju PDV-om, odnosno je li moguće primijeniti pravo na izbor oporezivanja (optiranje i primjena tuzemnog prijenosa porezne obveze na stjecatelja nekretnine), ili je takva transakcija oporeziva Porezom na promet nekretnina.
U nastavku ovog članka obrađujemo situacije kada je porezni obveznik dužan zaračunati PDV na isporuku nekretnina, odnosno kada je moguća primjena prava na izbor oporezivanja nekretnina. U smislu Zakona i Pravilnika o PDV-u, postoji jedinstven porezni tretman građevine, odnosno dijela građevine i zemljišta na kojem one stoje.
Ako je otuđitelj nekretnine porezni obveznik upisan u registar poreznih obveznika za PDV u Republici Hrvatskoj, dužan je zaračunati PDV ukoliko prodaje:
- Roh-bau (nedovršenu) nekretninu;
- Građevinu ili dio građevine i zemljište na kojem se ona nalazi, s tim da nekretnina nije bila u uporabi i nije se njome koristilo duže od 2 godine. U čl. 72.b. st. 2. Pravilnika o PDV-u navedeno je da se razdoblje korištenja nekretninom dokazuje knjigovodstvenim evidencijama i drugom dokumentacijom kojom se dokazuje korištenje nekretnine i njezinih dijelova (ugovor o najmu/zakupu, ugovor o isporuci električne energije i sl.);
- Rekonstruiranu građevinu ili dio rekonstruirane građevine i zemljište na kojem se ona nalazi, s tim da su troškovi rekonstrukcije u prethodne 2 godine prije isporuke veći od 50% prodajne cijene nekretnine.
- Građevinsko zemljište (U smislu Zakona i Pravilnika o PDV-u, pod pojmom građevinskog zemljišta smatra se zemljište za koje je izdan izvršni akt kojim je odobreno građenje, bez obzira je li isti još uvijek na snazi u trenutku prodaje nekretnine).
Pravo izbora na oporezivanje (tuzemni prijenos porezne obveze) moguće je primijeniti u situaciji kada su otuđitelj i stjecatelj nekretnine porezni obveznici upisani u Registar poreznih obveznika za PDV u Republici Hrvatskoj i stjecatelj nekretnine mora biti porezni obveznik koji ima pravo na odbitak pretporeza u cijelosti na osnovu isporuke na koju se želi primijeniti pravo izbora na oporezivanje.
Slijedom navedenog, pravo izbora na oporezivanje moguće je primijeniti prilikom prodaje:
- Građevine ili dijela građevine koja je bila u uporabi (kojom se koristilo) duže od 2 godine.
- Rekonstruirane građevine ili dijela rekonstruirane građevine i zemljišta na kojem se ona nalazi s time da troškovi rekonstrukcije u prethodne dvije godine prije isporuke nisu veći od 50% prodajne cijene.
- Poljoprivrednog, šumskog ili bilo kojeg drugog zemljišta za koje nije izdan izvršni akt kojim je bilo odobreno građenje.
- Nekretnine koju prodaje ovršenik u postupku ovrhe.
