Prije 6 godina, suprug, koji je djelatna vojna osoba, potpisao je s MORH-om ugovor o najmu stana u Gospiću. Stan nije imao uvjete da bi se u njemu moglo živjeti. Račun za električnu energiju nije bio podmiren i prilikom ulaska u stan struja je bila isključena. Suprug nikada nije stanovao u stanu niti ga je koristio. Podnijeli smo zahtjev za otkup stana, međutim, zahtjev je odbijen jer je utvrđeno da stan nije korišten. Isto tako, kao najmoprimac suprug je imao obvezu plaćanja režija, koju nije izvršavao jer nije bio u mogućnosti koristiti stan. U nekoliko navrata ovršnim postupkom mu je naplaćen račun za vodu. Ako je na korištenje dobio stan koji je imao dugove prijašnjeg korisnika i stan nije zbog toga bilo moguće koristiti, je li moj suprug obavezan podmiriti troškove režija i najma stana?
U ovom slučaju potrebno je razdvojiti dugovanja koja su nastala prije nego je Vaš suprug zaključio ugovor o najmu stana i nakon zaključenja istoga.
Za troškove koji su nastali do zaključenja ugovora odgovara raniji najmoprimac ili vlasnik stana, ovisno o tome kako su svoje odnose definirali. Jedino ukoliko se MORH-u kao vlasniku stana Vaš suprug kroz ugovor o najmu koji je zaključio obvezao da će podmiriti sve obveze s osnova nepodmirenih režijskih računa ili konkretne račune, tada bi vlasnik od njega mogao zahtjevati da iste podmiri ili da mu naknadi troškove koje je sam imao za podmirenje istih.
Za troškove koj su nastali nakon zaključenja ugovora o najmu i nakon prijenosa brojila na ime vašeg supruga odgovara on kao najmoprimac ako je to tako definirao ugovorom a vlasnikom, a iz Vašeg pitanja proizlazi da je tako ugovorio.
Važno je istaknuti da za je račune za potrošenu električnu energiju, vodu i sl. člankom 232. Zakona o obveznim odnosima propisana zastara od jedne godine od dana dospijeća računa. Dakle, svi računi za koje je prošlo razdoblje od godinu dana od dana njihova dospijeća su u zastari, ukoliko vjerovnik nije pokrenuo ovršni postupak radi prisilne naplate. Prigovor zastare moguće je istaknuti tek kada vjerovnik pokuša prisilnim putem naplatiti svoje potraživanje.
U vezi s drugim dijelom Vašeg pitanja, najmoprimcu ste svakako mogli prigovoriti da vam na raspolaganje nije stavio stan koji je prikladan za korištenje te tražiti da nedostatke otkloni tako što će podmiriti dugovanja ili da se raskine ugovor o najmu koji ste zaključili. Na taj način suprug bi otklonio od sebe obvezu plaćanja najamnine. U vezi s isključenom strujom, vlasnik nekretnine imao je mogućnost zatražiti i novi priključak za struju, uz podmirenje troškova istoga, pa se obskrba električnom energijom mogla nastaviti, a za staro dugovanje teretilo bi se prijašnjeg korisnika. Jednako tako, suprug je mogao ugovoriti s vlasnikom da on snosi troškove novog priključka pa bi se stan mogao koristiti. Glede nepodmirivanja troškova najamnine i režijskih troškova, dok god je na snazi ugovor kojim je takva obveza vašeg supruga na snazi, naravno da je on dužan podmirivati obveze. Ukoliko ima za to pravni interes, tada bi trebao raskinuti predmetni ugovor o najmu, a od najmodavca potraživati da mu se naknade iznosi koje je kroz ugovorni odnos isplaćivao bez da je stan uistinu i koristio, odnosno da mu se naknadi šteta koju je na taj način pretrpio. Potrebno je naglasiti kako se za pravnu valjanost ugovora o najmu ne traži da najmoprimac uistinu i koristi stan koji je iznajmio. U svakom slučaju, ukoliko se odlučite za neki od mogućih koraka, svakako vam savjetujem da angažirate odvjetnika po svom izboru koju bi mogao pregledati kompletnu dokumentaciju i detaljnije vas savjetovati.
