Ugovorom o najmu obvezuje se najmodavac predati određenu stvar (npr. nekretninu) najmoprimcu na uporabu, a najmoprimac se obvezuje za to plaćati određenu najamninu
Iako slični pravni poslovi i pojmovi, najam i zakup kao oblik ugovornog odnosa za iznajmljivanje nekretnina prema Zakonu o obveznim odnosima (U nastavku: ZOO) razlikuju se u načinima korištenja.
Prema odredbama ZOO-a, ugovorom o najmu obvezuje se najmodavac predati određenu stvar (npr. nekretninu) najmoprimcu na uporabu, a najmoprimac se obvezuje za to plaćati određenu najamninu. Kod ugovora o zakupu zakupnik u odnosu na najmoprimca ima šire pravo korištenja (plodouživanja) predmeta ugovora, dok kod ugovora o najmu najmoprimac ima samo pravo uporabe (bez plodouživanja). U praksi, ugovor o najmu je češći u građanskim odnosima, dok je ugovor o zakupu češći u komercijalnim odnosima, osobito ako je riječ o zakupu poslovnog prostora.
U članku 4. stavak 1. točka 3. Zakona o porezu na dodanu vrijednost propisano je da je predmet oporezivanja PDV-om obavljanje usluga u tuzemstvu uz naknadu koje obavi porezni obveznik koji djeluje kao takav. Pri tom je bitno naglasiti da je najam stambenih prostorija, u skladu s odredbama članka 40. stavak 1. Točka l) Zakona o PDV-u, oslobođen plaćanja PDV-a, dok je zakup poslovnih prostora oporeziv PDV-om po redovnoj, trenutno važećoj, stopi od 25%. Ako porezni obveznik upisan u registar obveznika za PDV u RH daje u najam stan fizičkoj osobi i pri tom sklapa ugovor o dugoročnom najmu sa tom osobom, prilikom ispostavljanja računa za pruženu uslugu najma stana na računu neće iskazati PDV za pruženu uslugu te će u napomeni navesti da je riječ o poreznom oslobođenju u skladu s odredbama iz članka 40. stavak 1. točka l) Zakona o PDV-u. Međutim, ako taj isti stan iznajmi drugom trgovačkom društvu na npr. 10 dana za smještaja njihovih zaposlenika, takva usluga biti će oporeziva PDV-om po stopi od 25%, obzirom da usluga iznajmljivanja namještenih ili nenamještenih soba i stambenih prostorija radi povremenog boravka, bez namjene trajnog življenja, u poslovne svrhe nije oslobođena plaćanja PDV-a.
Ukoliko nisu upisane u registar poreznih obveznika PDV-a u RH, fizičke ili pravne osobe koje obavljaju npr. uslugu zakupa poslovnih prostora, ako u tekućoj poslovnoj godini imaju dohodak od imovine i imovinskih prava/prihod od zakupa poslovnog prostora u iznosu većem od 300.000 kuna, od sljedeće poslovne godine dužne su upisati se u registar poreznih obveznika i obračunavati PDV na usluge zakupa.
Posebnu pozornost u svezi ispravnog poreznog tretmana trebaju obratiti trgovačka društva, porezni obveznici upisani u registar poreznih obveznika za PDV, koja su gradila stambene zgrade s namjenom daljnje prodaje, ali su iz određenih razloga odustali od prodaje tih stanova i počeli su iste iznajmljivati fizičkim osobama. U tom slučaju potrebno je izvršiti ispravak pretporeza na koji su imali pravo prilikom gradnje tih stanova s namjerom daljnje prodaje, jer je došlo do promjene uvjeta mjerodavnih za odbitak pretporeza. Obavljeni ispravak pretporeza porezni obveznik iskazuje u prijavi PDV-a, a za načinu i točan izračun pretporeza kojeg je potrebno ispraviti preporučujem konzultaciju s poreznim savjetnikom.
Također, bitno je napomenuti ako se nekretnine koje se daju u najam ili zakup nalaze u Republici Hrvatskoj, mjesto obavljanja takvih usluga (mjesto oporezivanja) je uvijek Republika Hrvatska, neovisno jesu li usluge najma/zakupa pružene poreznom obvezniku koji je upisan u registar obveznika PDV-a u tuzemstvu, drugoj državi članici EU ili trećoj zemlji, odnosno fizičkoj ili pravnoj osobi koja nije upisana u registar.
