Prema novom Zakonu o izmjenama i dopunama Zakona o PDV-u, građevinskim zemljištem smatra se ono zemljište za koje je izdan izvršni akt kojim se odobrava građenje.
Ulaskom u EU Republika Hrvatska obvezala se u svoj porezni sustav implementirati odredbe Direktiva Vijeća Europske zajednice.
Većina odredbi koje se tiču PDV-a usklađena je s Direktivama i ugrađena u Zakon i Pravilnik o PDV-u koji su stupili na snagu 1. srpnja 2013. godine. Za neke je odredbe ispregovarano prijelazno razdoblje oporezivanja koje traje do 31. prosinca 2014. godine, kao što je oporezivanje PDV-om isporuka zgrada ili dijelova zgrada i zemljišta na kojem se one nalaze prije prvog nastanjenja te isporuka građevinskog zemljišta. Do navedenog datuma primjenjuju se odredbe Zakona o PDV-u i Zakona o porezu na promet nekretnina koje su važile i prije pristupanja EU.
Kako bismo pojasnili što će točno postati predmetom oporezivanja PDV-om od 1. siječnja 2015. godine, potrebno je krenuti od definicije zgrade i građevinskog zemljišta u skladu s Direktivama Vijeća EZ , tj. našeg Zakona o PDV-u.
U skladu s Direktivom 2006/112/EZ o zajedničkom sustavu PDV-a, pojam „zgrada“ označava svaki objekt pričvršćen za zemlju ili u zemlji, a „građevinsko zemljište“ označava svako neuređeno ili uređeno zemljište na način kako ga je svaka od država članica Europske unije u svom zakonodavstvu zasebno definirala.
Kako bi se odredilo je li isporuka zgrade/a, sa ili bez pripadajućeg zemljišta, oporeziva PDV-om ili porezom na promet nekretnina, bitno je utvrditi porezni status prodavatelja/isporučitelja nekretnine:
a) Ako prodavatelj/isporučitelj nekretnine nije obveznik PDV-a, promet nekretnina bit će oporeziv porezom na promet nekretnina po stopi od 5%, neovisno o poreznom statusu kupca/ stjecatelja nekretnine;
b) Ako je prodavatelj/ isporučitelj nekretnine obveznik PDV-a, potrebno je razmotriti je li riječ o novoj zgradi odnosno zgradi koja je korištena unutar razdoblja od dvije godine (sa ili bez pripadajućeg zemljišta). Promet takvih zgrada, neovisno o tome je li kupac/stjecatelj obveznik PDV-a ili nije, bit će oporeziv PDV-om po stopi od 25%. Ako je zgrada kojom se prometuje (sa ili bez pripadajućeg zemljišta) korištena duže od dvije godine, takva isporuka nije oporeziva PDV-om, već porezom na promet nekretnina po stopi od 5%. No, u ovom drugom slučaju važno je napomenuti da, ukoliko je i kupac/stjecatelj zagrade obveznik PDV-a, ostavljena mu je mogućnost da, ukoliko to želi, može izabrati opciju plaćanja PDV-a po stopi od 25%, tj. prodavatelj u tom slučaju može izvršiti tuzemni prijenos porezne obveze na kupca-poreznog obveznika u smislu Zakona o PDV-u.
U Zakonu o izmjenama i dopunama Zakona o PDV-u, koji stupa na snagu 1. siječnja 2015. godine, pojam građevinskog zemljišta definiran je u čl. 40. st. 6. i glasi: „Građevinskim zemljištem u smislu stavka 1. točke k) ovoga članka smatra se zemljište za koje je izdan izvršni akt kojim se odobrava građenje“ (npr. građevinska dozvola, lokacijska dozvola, rješenje o gradnji, potvrda projekta i sl.). Iz navedenog proizlazi da sva ostala zemljišta, za koja nije izdan izvršni akt kojim je odobreno građenje, u smislu Zakona o PDV-u, nisu građevinska zemljišta i ostaju predmetom oporezivanja poreza na promet nekretnina po stopi od 5%.
Neovisno o tome postoji li obveza plaćanja PDV-a ili poreza na promet nekretnina, nadležnoj ispostavi Porezne uprave potrebno je prijaviti kupovinu/stjecanje nekretnine na obrascu „Prijava prometa nekretnina“ i uz to priložiti dokumentaciju kojom se to potvrđuje (npr. Ugovor).
