Može li se ulica kojoj smo vlasnici sestra i ja proglasiti nerazvrstanom cestom bez naknade i obeštećenja? Ulica je iz 1980. i njome se koristi/služi 4-5 kuća.  U općini su nam rekli da po novom zakonu o cestama/nerazvrstanim cestama članak  98., točnije po članku 131-133., mogu to uzeti bez obeštećenja vlasnika nekretnine.

 

Pitanje obeštećenja kroz postupak izvlaštenja ili naknade štete koju trpi vlasnik nekretnine koja je proglašena nerazvrstanom cestom uređuje se odredbama Zakona o cestama.

Tako članak 98. Zakona o cestama daje definiciju nerazvrstane ceste, a odredba članka 101. Zakona o cestama propisuje da je nerazvrstana cesta javno dobro u općoj uporabi u vlasništvu jedinice lokalne samouprave na čijem se području nalazi. Nerazvrstana cesta se ne može otuđiti iz vlasništva jedinice lokalne samouprave niti se na njoj mogu stjecati stvarna prava, osim prava služnosti i prava građenja radi građenja građevina sukladno odluci izvršnog tijela jedinice lokalne samouprave, pod uvjetom da ne ometaju odvijanje prometa i održavanje nerazvrstane ceste. Prema članku 102. Zakona o cestama, nerazvrstana cesta upisuje se u zemljišne knjige kao javno dobro u općoj uporabi i kao neotuđivo vlasništvo jedinice lokalne samouprave.Odredbom članka 105. Zakona o cestama propisano je da je građenje, rekonstrukcija i održavanje nerazvrstane ceste od interesa za Republiku Hrvatsku. Na postupak izvlaštenja nekretnina radi građenja, rekonstrukcije i održavanja nerazvrstanih cesta primjenjuju se propisi o izvlaštenju, ako Zakonom o cestama nije drukčije propisano. Vlasnik izvlaštene nekretnine radi građenja, rekonstrukcije i održavanja nerazvrstanih cesta ima pravo na novčanu naknadu sukladno zakonu kojim je uređeno izvlaštenje, a može mu se umjesto novčane naknade dati u vlasništvo druga odgovarajuća nekretnina u vlasništvu jedinice lokalne samouprave.

Dakle, to je uređenje u slučaju da se radi o cesti koja se treba tek graditi, no u vašem slučaju radi se o cesti koja postoji od 1980. godine.

U slučaju nekretnine koja se kao cesta koristi od 1980. Godine, promijenilo se više različitih načina reguliranja njezinog statusa, a osobito u onom dijelu koji se odnosi na eventualnu naknadu. Tako je u određenim pravnim situacijama bilo moguće i oduzimanje građevinskog zemljišta radi izgradnje cesta koje imaju karakter nerazvrstanih cesta, a radilo se o režimu društvenog vlasništva. Takve situacije posebno je regulirao Zakon o građevinskom zemljištu. U skladu s navedenim propisom, građevinskim zemljištem smatralo se i zemljište potrebno za izgradnju nerazvrstanih cesta. U odnosu na zemljište koje je postalo društveno vlasništvo, prijašnjem vlasniku pripadalo je pravo na pravičnu naknadu,koja se određuje na način i po postupku propisanim tada važećim Zakonom o eksproprijaciji. Tu je naknadu bila dužna platiti općina koja u postupku određivanja naknade ima položaj stranke. Tim je Zakonom propisano i dospijeće plaćanja naknade, koja se trebala platiti u roku 30 dana od dana sklapanja sporazuma o naknadi, a ako do sporazuma ne dođe, isplata se obavlja u roku 30 dana po pravomoćnosti odluke suda kojom je određena visina naknade. Kad se radi o sporazumu, tada stranke ugovora ugovaraju visinu naknade za to zemljište i dospijeće plaćanja te naknade je 30 dana od sklapanja sporazuma, a nakon proteka prvog dana od isteka roka za plaćanje, počinje teći zastarni rok za ispunjenje obveze općine ili grada na čijem je području izgrađena nerazvrstana cesta. Kad se radi o odluci suda kojom se uredilo i pitanje naknade za zemljište, i u tom slučaju bio je predviđen isti rok od 30 dana za plaćanje naknade. No, kad se radilo o postupanju vlasnika zemljišta koji je i prije svoje određene obveze za predaju zemljišta to učinio i zemljište na kojem će kasnije biti izgrađena cesta predao općini ili gradu, tada je rok za isplatu naknade za zemljište bio pet godina od predaje zemljišta.

Kad se radi o oduzimanju zemljišta na kojem je izgrađena cesta bez provođenja propisanog postupka izvlaštenja (eksproprijacije) te oduzimanja posjeda po nekoj drugoj pravnoj osnovi, tada pitanje naknade za to zemljište i zastare potraživanja te naknade treba promatrati kroz prava vlasničkopravne zaštite i dospijeća obveze za naknadu propisane pravilima obveznog prava. Da bi osoba koja potražuje naknadu za zemljište na kojem je izgrađena cesta mogla zahtijevati naknadu za zemljište koje joj je oduzeto izvan zakonom predviđenog postupka, potrebno je utvrditi je li takva tražbina dospjela, jer samo za dospjelu tražbinu može se tražiti njezina isplata. Ovdje treba uzeti u obzir i činjenicu da pravo vlasnika glede naknade za oduzetu nekretninu ne može zastarjeti sve dok vlasnik može zahtijevati njezin povrat, dakle, ako bi vlasnik nekretnine osnovano mogao tražiti vlasničkopravnom tužbom povrat (predaju u svoj posjed) nekretnine od osobe koja posjeduje tu nekretninu. Pravo vlasnika na potraživanje naknade za oduzetu nekretninu ne može zastarjeti dok god on može zahtijevati njezin povrat, onda kad ne može više zahtijevati njezin povrat, dospijeva njegov zahtjev za naknadu i zastarijeva u općem zastarnom roku. Kad se radi o izgrađenoj cesti, tada bi se radilo o situaciji u kojoj vlasnik zemljišta ne može više tražiti povrat te nekretnine ili njezina dijela na kojem je izgrađena cesta, bilo da se radi o javnoj, bilo o nerazvrstanoj cesti. Slijedom toga, izgradnjom ceste došlo bi do situacije da se ne može tražiti povrat takve nekretnine u posjed vlasnika zemljišta na kojem je izgrađena, jer takva nekretnina za upisanog vlasnika više nema niti onu uporabnu vrijednost kakvu je imala prije izgradnje ceste, pa tada dospijeva i zahtjev za naknadu za oduzeto zemljište na kojem je izgrađena cesta i od tada počinje i teći rok za naknadu štete zbog oduzetog zemljišta. Naime, već tada vlasnik zemljišta saznaje i za štetu i štetnika, pa od tada počinje teći i zastarni rok za potraživanje naknade štete.

Odredbama Zakona o cestama propisan je postupak prema kojem će se nekretnine na kojima je već izgrađena javna ili nerazvrstana cesta upisati kao javno dobro u općoj uporabi u vlasništvu Republike Hrvatske ili jedinice lokalne samouprave. Takva situacija, promjene upisa nositelja prava vlasništva otvara pitanja oko naknade vlasnicima zemljišta čije upisano pravo prestaje u slučajevima kad oduzimanju zemljišta nije prethodio postupak eksproprijacije, izvlaštenja niti neki drugi zakonom propisani postupak. Naime, ako je postupak izvlaštenja (eksproprijacije) proveden, naknada je ili isplaćena ili je utvrđen rok u kojemu je trebala biti isplaćena, pa je nositelj prava na naknadu nije potraživao, no u svakom slučaju pitanje naknade i njezina dospijeća je riješeno. Do dvojbi dolazi kod pitanja zastare potraživanja i početka roka zastarijevanja još uvijek upisanih vlasnika kada postupak izvlaštenja (eksproprijacije) proveden. Sudska praksa zauzela je stajalište da potraživanje naknade za oduzeto zemljište bez zakonom propisanog postupka (izvlaštenja) zastarijeva u općem zastarnom roku od pet godina, no postavlja se pitanje dana od kada taj rok teče. Tu je potrebno utvrditi odlučne činjenice o tome je li moguć povrat nekretnine u onoj uporabnoj vrijednosti kakvu je do oduzimanja imala za vlasnika nekretnine? Ako nije moguć povrat nekretnine iz tih razloga, tada dospijeva i naknada za oduzetu nekretninu, koja ima značenje ostvarenja novčane tražbine s osnove vlasničkih prava. Kad govorimo o uporabnoj vrijednosti nekretnine, tada se podrazumijeva onakav način korištenja nekretnine kakav je bio prije oduzimanja iz posjeda i izgradnje cesta, no kad se na određenoj nekretnini izgradi cesta ili cesta prođe dijelom nekretnine, tada nekretnina izgradnjom ceste gubi onu uporabnu vrijednost kakvu je imala prije i vlasnik od izgradnje ceste na njegovoj nekretnini ne može tražiti povrat nekretnine, već tada dospijeva zahtjev za naknadu zbog nezakonito oduzete nekretnine.

Obzirom na praksu Vrhovnog suda RH, zastarni rok za potraživanje naknade za oduzetu nekretninu zbog izgradnje ceste u slučajevima kad oduzimanje nekretnine nije rezultat zakonom propisanog postupka, ne računa se od upisa nekretnine u katastru i zemljišnim knjigama u smislu Zakona o cestama, kao javnog dobra u općoj uporabi u vlasništvu Republike Hrvatske odnosno jedinice lokalne samouprave, kad se radi o nerazvrstanoj cesti, već od trenutka kada upisani vlasnik više nije mogao zahtijevati povrat takve nekretnine.

Radi se o pravno dosta složenom problemu koji laicima posve sigurno nije lak za razumijevanje, no ono što je u konačnici poanta je činjenica da se vama nekretnina ne oduzima sada, kada se općina namjerava upisati kao vlasnik iste nekretnine, ta nekretnina je vama oduzeta onda kada je na njoj izgrađena nerazvrstana cesta, jer vlasnik takve nekretnine nije mogla, a ni danas po samom zakonu ne može biti fizička ili pravna osoba, pa se upisom općine kao vlasnika samo izjedanačava stanje u zemljišnim knjigama sa stvarnim stanjem, a sve u skladu sa zakonom. Upisom u zemljišne knjige činjenice da je nekretnina koja je u vašem suvlasništvu nerazvrstana cesta, ona se ne proglašava takvom cestom, ona to po zakonu stvarno jeste od kada su za to ispunjeni zakonom predviđeni uvjeti.

Naknadu ste imali pravo potraživati u roku od 5 godina od dana kada vam je nekretnina stvarno oduzeta, odnosno na njoj izgrađena cesta.