Prije dvije godine sam darovnim ugovorom od majke dobio nekretninu. Prije godinu dana sam ju prodao, ali na način da je u kupoprodajnom ugovoru naglašeno da će se kupac uknjižiti kao vlasnik tek mojom tabularnom izjavom, budući da je istim ugovorom određena prodaja kuće na 27 rata, 2 godine i 3 mjeseca. Kupac je već platio porez na promet nekretnina. Jesam li dužan platiti porez na dohodak od imovine budući da će kupac biti uknjižen tek u veljači 2020., dakle, četiri godine od mojeg stjecanja vlasništva? I možda još jedna činjenica, prodao sam ju za 30 posto manju cijenu od one koja je stavljena u darovni ugovor.
Područje iz vašeg pitanja regulira članak 58. Zakona o porezu na dohodak koji propisuje da se dohodak od otuđenja nekretnina ne oporezuje ako je nekretnina služila za stanovanje poreznom obvezniku, a i u slučaju ako je nekretnina ili imovinsko pravo otuđeno nakon dvije godine od dana nabave. Iznimno od navedenog, dohodak od otuđenja nekretnina i imovinskih prava oporezuje se ako je otuđeno više od tri nekretnine iste vrste u razdoblju od pet godina od dana stjecanja nekretnine.
Dohodak od otuđenja nekretnina i imovinskih prava ne oporezuje se ako je otuđenje izvršeno između bračnih drugova i srodnika u prvoj liniji i drugih članova uže obitelji. Ako je nekretnina stečena darovanjem i otuđena u roku od dvije godine od dana njezine nabave od strane darovatelja, otuđitelju se utvrđuje dohodak od imovine i imovinskih prava. U slučaju stjecanja nekretnine darovanjem, danom nabave nekretnine smatra se dan nabave darovatelja, a nabavnu vrijednost čini tržišna vrijednost u trenutku nabave.
Bez obzira na činjenicu da ste ugovorili prijenos vlasništva izdavanjem tabularne isprave tek nakon podmirenja svih 27 rata od strane kupca, prema stavu porezne uprave došlo je do prometa nekretnine temeljem zaključenog kupoprodajnog ugovora, pa je na isti obračunat porez na promet nekretnina. Usprkos navedenom, ukoliko ste živjeli u nekretnini u periodu između darovanja i otuđenja, ne plaća se porez na dohodak (članak 58. stavak 2.). Napominjem i da se darovanje u kontekstu Zakona o porezu na dohodak ne smatra oporezivom transakcijom (članak 58. stavak 4.), što znači da se u ovom slučaju rok od dvije godine, nakon kojeg otuđenje nekretnine ne podliježe oporezivanju, računa od trenutka kad je darovatelj, majka, stekla nekretninu (dan nabave nekretnine), pa do trenutka dok je porezni obveznik, a to ste u ovom slučaju vi, nije otuđio (članak 58. stavak 5.). Dakle, ukoliko je od trenutka nabave nekretnine od strane darovatelja, majke, pa do trenutka otuđenja trećoj osobi, zaključenja ugovora o kupoprodaji, prošlo više od dvije godine, ne plaća se porez na dohodak. Obveza plaćanja poreza na dohodak može nastati jedino ukoliko ste osim ove nekretnine, u razdoblju od pet godina otuđili više od tri nekretnine iste vrste (članak 58. stavak 3.).
