Na koji način mogu legalno iznajmiti stan koji posjeduje energetski certifikat? Koja su prava i obveze najmodavca i najmoprimca? Koji su troškovi za najam u visini od tisuću kuna? Što sve treba poduzeti tj. koje papire pripremiti? Postoji li nekakva špranca ugovora o najmu? Kako se zaštititi u slučaju da najmoprimac ne izvršava svoje obveze i odbija napustiti stan?
Područje iznajmljivanja stanova detaljno uređuju odredbe Zakona o najmu stanova. U svom pitanju tražite detaljan odgovor, no detaljne pravne savjete na ovaj način jednostavno nije moguće pružiti, pa donosim samo osnovne informacije, što je i svrha ove rubrike.
Ugovor o najmu stana je formalan ugovor koji se mora zaključiti u pisanom obliku. Njegovi temeljni sastojci su: ugovorne strane, opis stana ili dijela stana koji se daje u najam, iznos najamnine i način plaćanja, vrsta troškova koji se plaćaju u vezi sa stanovanjem i način na koji će se plaćati, podaci o osobama koje će se koristiti stanom uz najmoprimca, vrijeme trajanja ugovora, odredbe o održavanju stana, odredbe o uporabi zajedničkih prostorija, zajedničkih dijelova i uređaja zgrade te zemljišta koje služi zgradi i odredbe o primopredaji stana.
Obveze najmodavca su da preda stan najmoprimcu u stanju pogodnom za stanovanje i da stranke sastave zapisnik o stanju stana kod predaje. Dužan je održavati stan u stanju pogodnom za stanovanje u skladu s ugovorom o najmu, a za nedostatke stana odgovara sukladno odredbama Zakona o obveznim odnosima.
Najmoprimac je dužan koristiti stan na način da ga čuva od oštećenja, ne smije vršiti preinake u stanu, zajedničkim prostorijama i uređajima bez suglasnosti najmodavca, dužan je obavijestiti najmodavca o nužnim popravcima u stanu ili zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade koje snosi najmodavac. Najmoprimac odgovara za počinjenu štetu, a sam Zakon o najmu stanova propisuje založno pravo najmodavca na pokretninama najmoprimca i članovima njegova domaćinstva koje mogu biti predmet ovrhe i najmodavac ih je ovlašten zadržati do podmirenja dužnog iznosa najamnine ili naknade učinjene štete. Najmoprimac je dužan osigurati najmodavcu slobodan ulazak u stan radi kontrole poštivanja odredbi ugovora, a dužan je predati stan u stanju u kojemu ga je primio.
Dalje postoji čitav niz odredbi Zakona o najmu stanova, poput onih koje uređuju otkaz ugovora, rokove, različitosti kod otkazivanja ugovora zaključenog na određeno ili neodređeno vrijeme. Tako zakon ne propisuje mogućnost da najmoprimac otkaže ugovor o najmu zaključen na određeno vrijeme ako se odredbe ugovora poštuju, to je potrebno posebno ugovarati. Mnogi drugi odnosi ovise o tome hoće li se ugovor sklapati na određeno ili neodređeno vrijeme, pa tako, primjerice, ako je ugovor sklopljen na neodređeno vrijeme sa slobodno ugovorenom najamninom ista se ne može mijenjati prije isteka jedne godine od zaključenja ugovora, a i pri njezinoj izmjeni nakon ovog roka postoje određena ograničenja (članak 20. Zakona o najmu stanova).
U roku od osam dana od dana kada ste zaključili ugovor o najmu ili zakupu nadležnoj ispostavi Porezne uprave dužni ste prijaviti činjenicu najma/zakupa. Tijekom poreznog razdoblja (kalendarska godina) porezni obveznik, koji nije obveznik poreza na dodanu vrijednost, plaća mjesečne iznose poreza (predujmove) koje će svojim rješenjem utvrditi Porezna uprava, a koji se plaćaju/dospijevaju do posljednjeg dana u mjesecu za tekući mjesec. Porez se plaća po stopi od 12% od porezne osnovice koju čini iznos mjesečne najamnine umanjene za 30% na ime troškova, a kod čega se ne uzima u obzir osobni odbitak poreznog obveznika. Tako npr. ako mjesečna najamnina iznosi 1.000 kn, ovaj se porez plaća na svotu od 700 kn po stopi od 12% uz pripadajući prirez na porez.
Ukoliko želite dodatne zaštite uz one koje sam Zakon o najmu stanova pruža, njih je moguće ugovoriti. Zakon propisuje osnovne sadržaje, stranke su uvijek slobodne još detaljnije uređivati svoje odnose, pa se mogu zaključivati i ugovori u obliku solemniziranih isprava koji će imati ugrađene tzv. ovršne klauzule koje se ispunjavaju u određenim uvjetima, a koje omogućuju jednoj strani da krene u postupak prisilne naplate svoje tražbine ili realizacije kakve nenovčane tražbine temeljem takve ovršne isprave, bez potrebe za sudskim postupcima.
Šprance naravno postoje, kao i za gotovo sve vrste ugovora, no ovo što ste navodili u svom pitanju nećete naći niti u jednoj špranci. Za izradu takvoga ugovora preporučujem da se obratite stručnoj i ovlaštenoj osobi.
