Imamo fiducijarni kredit radi kupovine stana u kojem živimo. Nismo platili tri rate, prijete nam raskidom ugovora i namirenjem putem ovrhe. Što se dešava u periodu dok banka prodaje nekretninu, napuštamo li stan prije ili nakon prodaje?
Odgovor na Vaše pitanje ovisi o odredbama ugovora koji ste s bankom zaključili. Naime, fiducijarno osiguranje određene tražbine je sporazum temeljem kojeg jedna ugovorna strana, dužnik, u ovom slučaju Vi, na drugu ugovornu stranu prenosi pravo vlasništva određene stvari, ovdje nekretnine, radi osiguranja tražbine vjerovnika. Ako nije drugačije određeno, a iz Vašeg pitanja je jasno da nije, nakon zaključenja takvoga sporazuma dužnik nastavlja koristiti nekretninu, no moguće je ugovoriti i drugačije. U opisani sporazum može se unijeti i izjava dužnika da je suglasan da vjerovnik može neposredno na temelju toga sporazuma protiv njega zatražiti ovrhu radi predaje predmeta osiguranja (nekretnine) u posjed nakon dospijeća, a neplaćanja osigurane tražbine. Takav sporazum je ovršna isprava na temelju koje bi banka odmah mogla pokrenuti ovrhu radi iseljenja i predaje u posjed, slijedom čega biste Vi koristili nekretninu dok ne dođe do provedbe takve ovrhe. Vremenski nije lako točno odrediti koliko bi to bilo, no ovisno o ažurnosti suda, moguće je da prođe nekoliko mjeseci ili i značajno dulje vremensko razdoblje dana do iseljenja.
Ukoliko nije ugovorena prethodno opisana klauzula, vjerovnik ima više mogućnosti. On prodaji pristupa putem javnoga bilježnika, a u Vašem slučaju ta prodaja izvršila bi se u skladu s odredbama Ovršnoga zakona o prodaji nekretnina putem javne dražbe. Nakon dospijeća tražbine, banka (kao i svaki drugi vjerovnik u ovoj poziciji), umjesto da pristupi unovčenju nekretnine, može preko javnog bilježnika zatražiti od dužnika da ga u roku od trideset dana obavijesti, preko istoga javnog bilježnika, zahtijeva li da se prenesena nekretnina unovči. U svojoj obavijesti dužnik je obvezan odrediti najnižu cijenu po kojoj se nekretnina može prodati, imenovati javnog bilježnika koji će obaviti prodaju te priložiti njegovu izjavu da je voljan obaviti prodaju i da će od iznosa dobivenog prodajom prethodno namiriti tražbinu vjerovnika s kamatama i troškovima te porezom na promet nekretnina. Najniža cijena koju dužnik može odrediti ne smije biti niža od osigurane tražbine uvećane za kamate i troškove predlagatelja osiguranja koji će predvidivo dospjeti, odnosno nastati do isteka roka do kojeg javni bilježnik mora prodati predmet osiguranja te predvidivi porez i druga javna davanja. Nakon što primi obavijest dužnika, vjerovnik će u roku od 15 dana ovlastiti javnog bilježnika na prodaju. Ako javni bilježnik ne uspije prodati nekretninu u roku od tri mjeseca od dana kada ga je vjerovnik na to ovlastio, smatrat će se da se dužnik odrekao prava tražiti prodaju predmeta osiguranja. O neuspjehu prodaje javni bilježnik dužan je vjerovniku izdati potvrdu u roku od osam dana. Ako dužnik ne odgovori na poziv vjerovnika da se očituje zahtijeva li prodaju nekretnine, odnosno ako javni bilježnik ne uspije prodati nekretninu, smatrat će se da je vjerovnik postao punopravni vlasnik stvari, odnosno nositelj prava koja su na njega prenesena radi osiguranja – za cijenu koja odgovara iznosu osigurane tražbine s kamatama i troškovima te poreza. Osigurana tražbina tada se smatra izmirenom, a vjerovnik je ovlašten zatražiti ovrhu radi iseljenja i predaje u posjed nekretnine.
Članak 325. Ovršnoga zakona uređuje mogućnost da dužnik po dospijeću tražbine pozove vjerovnika na unovčenje stvari ili preuzimanje u punopravno vlasništvo za cijenu koja odgovara iznosu potraživanja s kamatama, predvidivim troškovima i porezima, no Vama to nije u interesu pa neću detaljnije izlagati ovu mogućnost.
