Posjedovni list nije isto što i vlasnički list. Objašnjavamo što se upisuje u katastar, a što u zemljišne knjige i zašto je ta razlika ključna kad kupujete kuću, stan ili zemljište.

Kad se kupuje nekretnina, često se čuje da je prodavatelj „upisan” ili da je kuća „uknjižena”. No upis upisu nije jednak. U Hrvatskoj postoje dva javna registra nekretnina, katastar i zemljišne knjige, i svaki od njih govori nešto drugo. Tko ih zamijeni, može se naći u ozbiljnim problemima, pa čak i u sudskom sporu s ljudima za koje nije ni znao da postoje.

Što je katastar?

Katastar vodi Državna geodetska uprava preko područnih ureda za katastar. On pokazuje kakva je nekretnina u stvarnosti: brojeve, položaj, oblik i površinu katastarskih čestica, način uporabe zemljišta (kuća, dvorište, oranica, vinograd, šuma…) i zgrade koje se na čestici nalaze.

U katastru se upisuje i posjednik, odnosno osoba koja nekretninu koristi. Dokument iz katastra zove se posjedovni list. Katastar služi ponajprije za izmjeru zemljišta, prostorno planiranje i oporezivanje, a upis posjednika u katastar ne dokazuje vlasništvo.

Što su zemljišne knjige?

Zemljišne knjige vode zemljišnoknjižni odjeli općinskih sudova. One pokazuju pravno stanje nekretnine: tko je vlasnik i kojim je pravima nekretnina opterećena. Izvadak iz zemljišne knjige, koji u svakodnevnom govoru zovemo „vlasnički list”, ima tri dijela:

  • A – posjedovnica: opis nekretnine (čestice i njihova površina), preuzet iz katastra
  • B – vlasnički list: tko je vlasnik i u kojem dijelu
  • C – teretni list: hipoteke, služnosti, pravo plodouživanja i druga opterećenja

Zašto je ta razlika toliko važna?

Za zemljišne knjige vrijedi načelo povjerenja (članak 122. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima). Tko u dobroj vjeri kupi nekretninu od osobe koja je u zemljišnoj knjizi upisana kao vlasnik, zakon ga štiti, čak i ako se kasnije pokaže da upis nije bio točan. Za katastar to ne vrijedi. Ako kupite od nekoga tko je upisan samo kao posjednik u katastru, a u zemljišnim knjigama vlasnik je netko drugi (ili nitko nije upisan), vaš je položaj znatno slabiji.

Upravo je to čest izvor sporova: kupac plati kuću osobi koja ju je desetljećima koristila i bila upisana u katastar, a nakon nekoliko godina jave se nasljednici upisanog vlasnika i potraže svoj dio.

Zašto se podaci često ne podudaraju?

Katastar i zemljišne knjige dugo su se vodili odvojeno, pa se u mnogim mjestima podaci i danas razlikuju. U katastru može biti upisan netko tko nekretninu godinama koristi, a u zemljišnoj knjizi i dalje pokojni djed. Može se razlikovati i površina čestice ili postojanje zgrade koja u zemljišnoj knjizi nije upisana.

Posljednjih se godina ta dva registra postupno usklađuju kroz obnovu katastra i zemljišnih knjiga, a podaci se vode u Zajedničkom informacijskom sustavu zemljišnih knjiga i katastra. Dok taj posao ne bude gotov, provjera obaju registara i dalje je nužna.

Kako provjeriti nekretninu prije kupnje?

  • Izvadite zemljišnoknjižni izvadak i provjerite je li prodavatelj upisan kao vlasnik cijele nekretnine ili samo jednog dijela.
  • Pregledajte teretni list (C): postoje li hipoteke, služnosti ili zabilježbe spora.
  • Provjerite ima li plombi, tj. oznaka da je u tijeku neki postupak upisa koji još nije proveden.
  • Usporedite izvadak s posjedovnim listom: podudaraju li se čestice, površina i upisane zgrade.
  • Ako je vlasnik preminuo, provjerite je li provedena ostavinska rasprava i tko su nasljednici.
  • Kupoprodajni ugovor prepustite stručnjaku: odvjetnik ili javni bilježnik provjerit će dokumentaciju prije potpisa.

Zemljišnoknjižni izvadak i posjedovni list mogu se dobiti i online, preko sustava e-Građani ili Jedinstvenog poslužnog mjesta zemljišnih knjiga i katastra (OSS). Elektronički izdana isprava ima istu pravnu valjanost kao ovjerena papirnata.