“Molim vas, recite mi ukoliko ja kao kupac ne uspijem realizirati stambeni kredit hoće li meni prodavatelj vratiti danas isplaćenu kaparu i da li vi kao Agencija jamčite za to?" - pitanje je koje često postavljaju naši kupci prilikom zaključenja Predugovora o kupoprodaji nekretnina.
Na žalost, u praksi posredovanja u prometu nekretninama se često susreću ovakva pitanja koja značaj kapare kao odustatnine, ali i odgovornost posrednika za isplaćenu kaparu odvode u potpuno krivom smjeru. Naime, kapara kao odustatnina upravo ima značaj da se svaka ugovorna strana 'pod prijetnjom' isplate odustatnine, obvezuje izvršiti preuzete ugovorne obveze. Za kupca je osnovna takva obveza isplata ugovorene kupovnine u ugovorenom roku. Za prodavatelja je glavna ugovorna obveza prijam ugovorene kupovnine i potom predaja nekretnine slobodne od osoba i stvari u posjed i vlasništvo kupcu. S te osnove, odgovornost za neispunjenje svoje obveze isplate ugovorene kupovnine kupac ne može dijeliti niti s prodavateljem niti s agencijom kao posrednikom. Način isplate ugovorene kupovnine putem stambenog kredita isključivo je 'briga' kupca, u dijelu njegove kreditne sposobnosti, diskrecionog prava banke-kreditora da mu odobri kredit ili ne, pa čak i u dijelu bankovne procjene nekretnine. Odgovornost prodavatelja svakako postoji u dijelu valjane vlasničke dokumentacije, a koja odgovornost postoji u svakom slučaju, bilo da se radi o isplati kupoprodajne cijene putem stambenog kredita, bilo da se radi o tzv. 'gotovinskoj' isplati. Obveza je svakako i posrednika da u tom dijelu upotrijebi svu dužnu pažnju, te da uz usluge stručne osobe (dipl. pravnika/odvjetnika), provjeri svu imovinsko-pravnu dokumentaciju predmetne nekretnine, kao i da sukladno pravilima struke upozna obje ugovorne strane s eventualnim imovinsko-pravnim zaprekama na nekretnini. I na kraju same priče, u slučaju da jedna ugovorna strana ne ispuni preuzetu ugovornu obvezu, odgovornost za gubitak odnosno povrat dvostrukog iznosa isplaćene kapare kao odustatnine snosi upravo ona strana koja je dovela do raskida pravnog posla kupoprodaje. U smislu odgovora na postavljeno pitanje našeg klijenta, mi kao Agencija možemo reći da u slučaju da se i radi o povratu dvostruke ili 'obične' kapare, ne možemo snositi odgovornost niti jamčiti kupcu u ime prodavatelja da će on primljenu kaparu vratiti u dvostrukom iznosu ili da će ju vratiti u primljenom iznosu ako su ugovorne strane tako ugovorile, odnosno ne možemo jamčiti da će to učiniti bez sudske privole. Agencija mora i ima obvezu samo posredovati u svim pregovorima i dogovorima oko eventualnog povrata takve kapare, te u to uložiti sav potrebiti trud, ali ne može snositi materijalnu odgovornost u smislu odgovornosti za sami novčani iznos kapare, jer taj novac nije kod posrednika, nego je kod prodavatelja kao ugovorne strane, pa isti za njega i snosi odgovornost.