Kad spomenemo investicijske fondove, uglavnom ljudi ili samo zaključe kako je riječ o nečemu što ima veze sa dionicama i burzama ili uopće nemaju pojma o čemu je riječ. Rijetki su pojedinci koji Vam mogu reći nešto podrobnije o toj temi. A ako još spomenete u cijeloj priči i nekretnine, teško da ćete osim nekoliko pojedinaca u ovoj državi pronaći sugovornika, a kamoli nekoga tko Vas može podučiti o čemu je zapravo riječ. Dakle, postoje investicijski fondovi koji ulažu upravo u nekretnine, a kod nas su se tek prošle godine prvi put pojavili i do sada ih je u Hrvatskoj osnovano tri. Nešto o tome smo i u prošlom broju Burze počeli pisati...Povijest ovih fondova seže u SAD još u vrijeme s kraja devetnaestog stoljeća... Naime,REIT-ovi su kako se na engleskom zovu (real estate investment trust) u to vrijeme pružali izvrsnu zaštitu svojim ulagačima od dvostrukog oporezivanja jer nisu oporezovane zarade na korporativnoj razini pod uvjetom da se zarada podijeli ulagačima jer se tada oporezivala kao njihov osobni prihod. Međutim, početkom 30-tih godina prošlog stoljeća, ta je benificija ukinuta i tek 60-tih godina 20. stoljeća, nakon perioda iznimno velike potražnje i rasta cijena nekretnina u vrijeme nakon 2. svjetskog rata su se nekretninski fondovi ponovno uspjeli izboriti za takav povlašteni porezni status...Takav je status strahovito utjecao na njihov razvoj i danas je samo onih publicy traded REIT-ova, odnosno koji kotiraju sa svojim dionicama na američkim burzama oko 200, sa preko 500 milijardi dolara imovine pod upravljanjem. Da bi neki fond u SAD-u dobio povlašteni porezni status, mora ispuniti niz predviđenih uvjeta, od kojih su najbitniji da su registrirani kao korporacija tj dioničko društvo, da su im dionice potpuno prenosive, da imaju minimalno 100 dioničara, da minimalno 90 % svoje dobiti isplaćuju dioničarima kroz dividendu,da mora minimalno 75 % imovine biti u nekretnine uloženo, te da isto toliko prihoda mora potjecati od najmova i od kamata na hipotekarne kredite koje plasiraju, te da do 5 pojedinih ulagača ne smije kontrolirati zajedno preko 50 % fonda. Naravno, neke od takvih restrikcija vrijede i kad su naši fondovi u pitanju, ali ipak nije sve toliko limitirano jer nema ni spomenutih benificija. Fond isto mora biti dioničko društvo i novim zakonom je općenito predviđeno kako se investicijski fondovi ne mogu preoblikovati u holding društva ili koncerne odnosno u druge oblike povezanih trgovačkih društava, kako smo to vidjeli da se zbivalo nakon kuponske privatizacije sa PIF-ovima. Isto tako barem 60 % imovine mora biti uloženo direktno u nekretnine, a barem 50 % moraju činiti nekretnine u RH. Za ovu odredbu bi se moglo pretpostaviti da će se s vremenom liberalizirati,a samim ulaskom u EU ona prestaje imati nekakvog smisla...Naši fondovi zasad ne uživaju mogućnost koju imaju američki, u smislu oporezivanja dobiti koju ostvaruju, ali s druge strane ulagači ne plaćaju porez na kapitalanu dobit i dividendu, što američki investitori plaćaju, pa zasad ipak nema dvostrukog oporezivanja. U svakom slučaju, nekretninski fondovi postaju kod nas tema o kojoj se sve češće piše i govori, a rezultati koje takvi fondovi ostvaruju su dobra zaštita od inflacije uz prihvatljivu razinu rizika i osim institucionalnih ulagača poput osiguranja i mirovinskih fondova, u dogledno vrijeme i individualni ulagači će prepoznati njihove prednosti.