Ulaganje u nekretnine

• Ulaganje u nekretnine je ovih mjeseci zanimljiva tema onima koji imaju „viška“ novaca jer su cijene nekretnina prilično pale. U članku razmatramo ulaganje u nekretnine sa stanovišta poduzetnika.

Na što treba obratiti pažnju prilikom nabave nekretnine sa aspekta PDV-a?

S poreznog aspekta bitno je utvrditi da li je nekretnina u sustavu PDV-a ili nije? Ovisi o tome da li je izgrađena nakon 31.12.1997. ili prije, da li je kupujemo od osobe koja je u sustavu PDV-a ili nije, te ako je prodavatelj u sustavu PDV-a, da li je u cijeni iskazan PDV ili nije.

Naime, nekretnine izgrađene prije 31.12.1997. nisu u sustavu PDV-a i njihova prodajna cijena ne sadrži PDV. Zašto je to bitno? Zato što nekretnina oporezovana PDV-om kupcu obvezniku PDV-a znači pravo na odbitak pretporeza i time ga realno košta znatno manje. Ukoliko se pak radi o nekretnini izgrađenoj nakon tog datuma, to još uvijek ne znači da je ista u sustavu PDV-a. Naime, ukoliko je nekretnina prošla više vlasnika, od kojih je samo jedan u nizu bio van sustava PDV-a, nekretnina izlazi iz sustava PDV-a i njezina prodajna cijena ne sadrži PDV. U tom slučaju prodavatelj-obveznik PDV-a dužan je na računu navesti napomenu o tome.

Ukoliko nekretnina nije u sustavu PDV-a, kupac je dužan platiti porez na promet nekretnina od 5%, što nije iskazano u prodajnoj cijeni, te dodatno poskupljuje trošak nabave.
Zemljište nije u sustavu PDV-a i na njega se plaća porez na promet nekretnina od 5%.

Bitno je znati da je porez na promet nekretnina nepovratan porez, za razliku od PDV-a.

Kada poduzetnik nabavi nekretninu i stavi je u uporabu, nekretnina se počinje amortizirati tj. počinje postupak obračunavanja troška korištenja nekretnine. Vrijeme amortiziranja je očekivano vrijeme korištenja nekretnine. Sa aspekta poreza na dobit, najkraće vrijeme amortiziranja nekretnine je deset godina. To znači da će nam trošak nabave slijedećih deset godina umanjivati dobit poslovanja, a samim time umanjivati će i obvezu poreza na dobit. Pritom je bitno imati na umu da se vrijednost zemljišta vezanog uz nekretninu ne amortizira!