Nelegalne zgrade ne mogu podignuti kredit ili dobiti neke poticaje, ne može se provesti etažiranje, podjela imovine i slično
Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (NN br. 86/12) je, u stvari, skraćeni pojednostavljeni postupak dobivanja građevne i uporabne dozvole s dokumentom koji ih zamjenjuje, a zove se Rješenje o izvedenom stanju te se s tim dokumentom zgrade mogu upisati u zemljišne knjige. Nelegalne zgrade, s druge strane, ne mogu podignuti kredit ili dobiti neke poticaje, ne može se provesti etažiranje, podjela imovine i slično. Legalizacijom će vaša nekretnina više vrijediti, pa to svakako treba uzeti ozbiljno, jer je zakonom definiran konačni rok za legalizaciju. Nakon tok roka objekti će se ili rušiti ili će ih država legalizirati na račun vlasnika nekretnine (što će biti puno skuplje).
Zakon ističe uređenje pravnih posljedica ozakonjenja (u daljnjem tekstu: legalizacija) i propuštanja legalizacije zgrade, kao i odredba o konvalidaciji ranije sklopljenih pravnih poslova o prometu nekretninama:
- propisano je da rješenje o izvedenom stanju nema pravnih učinaka na vlasništvo i druga stvarna prava na zgradi za koju je doneseno i zemljište na kojemu je ta zgrada izgrađena;
- propisuju se različite pravne posljedice za završenu zgradu, odnosno završeni dio zgrade za koju je doneseno rješenje o izvedenom stanju i za nezavršenu zgradu, odnosno nezavršeni dio zgrade za koju je doneseno to rješenje:
a) završena zgrada, odnosno završeni dio zgrade za koju je doneseno rješenje o izvedenom stanju smatra se, u smislu posebnog zakona, postojećom građevinom i može se, sukladno posebnim propisima rabiti, rekonstruirati, priključiti na komunalne vodne građevine, elektroenergetsku mrežu i drugu infrastrukturu, za obavljanje djelatnosti u istoj može se izdati rješenje prema posebnom zakonu te se, prema posebnom zakonu, može izdati potvrda da njezin posebni dio predstavlja samostalnu uporabnu cjelinu;
b) nezavršena zgrada, odnosno nezavršeni dio zgrade može se priključiti na komunalne vodne građevine, na elektroenergetsku mrežu i drugu infrastrukturu sukladno posebnim zakonima. Također, nezavršena zgrada, odnosno nezavršeni dio zgrade stambene namjene, poslovne namjene koja nije proizvodna ili namijenjena za obavljanje isključivo poljoprivredne djelatnosti, za koju je doneseno rješenje o izvedenom stanju, može se bez lokacijske dozvole odnosno rješenja o uvjetima građenja završiti u okviru ozakonjenih gabarita te se na istoj može izvesti fasada te ravni, kosi ili zaobljeni krov bez nadozida;
c) za završetak zgrade, odnosno dijela zgrade druge namjene, potrebno je u skladu s posebnim zakonom ishoditi rješenje o uvjetima građenja, odnosno lokacijsku dozvolu. Izvođenju takvih radova na završavanju zgrade može se pristupiti nakon što se u skladu s posebnim zakonom izradi glavni projekt, odnosno ishodi potvrda glavnog projekta.
- propisana je mogućnost evidentiranja zgrade ili njezinog rekonstruiranog dijela u katastarskom operatu za završenu zgradu, odnosno završeni dio zgrade za koju je doneseno rješenje o izvedenom stanju te da se nezavršena zgrada, odnosno njezin nezavršeni dio evidentira u katastarskom operatu sukladno posebnom propisu kojim se uređuje katastar i posebnom propisu kojim se uređuje građenje, nakon što se završi;
- legalizirana zgrada može se evidentirati po dijelovima na više katastarskih čestica, a što je nužno jer se građevna čestica ozakonjene zgrade utvrđuje sukladno posebnom Zakonu tek po pravomoćnosti rješenja o izvedenom stanju. Osim toga, propisuje se obveza katastarskog ureda da, zajedno s dokumentima propisanim posebnim propisima za upis zgrade u zemljišnu knjigu, po službenoj dužnosti dostavlja nadležnom sudu rješenje o izvedenom stanju;
- predviđena je obveza nadležnog suda da prilikom upisa zgrade ili njezinog rekonstruiranog dijela u zemljišnu knjigu po službenoj dužnosti u posjedovnici zemljišne knjige stavlja zabilježbu da je priloženo rješenje o izvedenom stanju uz navođenje naziva i oznake tog akta;
- propisuje se obveza građevinskog inspektora da na zahtjev stranke uz koji su podneseni dokazi da je podnijela zahtjev za donošenje rješenja o izvedenom stanju za zgradu vidljivu na DOF5/2011, na drugoj digitalnoj ortofoto karti Državne geodetske uprave izrađenoj na temelju aerofotogrametrijskog snimanja do 21. lipnja 2011. godine ili koja je do tog dana evidentirana na katastarskom planu ili drugoj službenoj kartografskoj podlozi, rješenjem prekine postupak izvršenja rješenja o uklanjanju nezakonito izgrađene zgrade doneseno na temelju propisa o građenju, dok se pravomoćno ne riješi o zahtjevu za izdavanje rješenja o izvedenom stanju;
- propisuje se ovlaštenje i rok od devedeset dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona u kojemu predstavnička tijela jedinica lokalne samouprave mogu donijeti odluku kojom se određuje veći broj etaža za nezakonito izgrađene zgrade unutar i/ili izvan građevinskog područja koje se mogu ozakoniti, kao i da se po proteku toga roka odluka više ne može donijeti. Pri tome se odluke predstavničkih tijela jedinica lokalne samouprave o većem broju etaža donijete na temelju Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (Narodne novine, broj 90/2011) primjenjuju do stupanja na snagu nove odluke donesene na temelju ovoga Zakona, odnosno do stupanja na snagu odluke o prestanku njena važenja.
