Mnoge stare kuće i danas se u zemljišnim knjigama vode kao oranica ili livada. Iako se smatraju legalnima, za upis im treba posebna uporabna dozvola. Objašnjavamo zašto i kako se do nje dolazi.
Česta je situacija: kuća stoji već stotinu godina, u njoj su živjele generacije, a u zemljišnoj knjizi čestica se i dalje vodi kao oranica, livada ili vrt. Problem obično izađe na vidjelo tek kad se kuća prodaje, nasljeđuje ili kad banka za kredit traži uredne papire. Vlasnici se tada iznenade kad čuju da za kuću „koja ne treba dozvolu” ipak moraju ishoditi dozvolu.
Zašto je važan 15. veljače 1968.?
Prema Zakonu o gradnji, za građevinu izgrađenu do 15. veljače 1968. smatra se da ima građevinsku dozvolu, čak i ako je nikad nije dobila. Drugim riječima, takva kuća je legalna: ne treba ni naknadno ishoditi građevinsku dozvolu ni provoditi legalizaciju.
No zakon ujedno propisuje da se vrijeme izgradnje takve građevine utvrđuje uporabnom dozvolom. Upravo to je ona dozvola „na kojoj piše da ne treba dozvola”: njome nadležno tijelo službeno potvrđuje da je kuća izgrađena prije tog datuma i kakva je bila. Bez nje zgradu se u pravilu ne može upisati u katastar i zemljišne knjige.
Kako se dolazi do uporabne dozvole?
- Prikupite dokaz o vremenu izgradnje. Najčešće je to uvjerenje područnog ureda za katastar da je zgrada evidentirana u katastru prije 15. veljače 1968. Vrijeme izgradnje može se utvrditi i iz službene snimke iz zraka Državne geodetske uprave snimljene prije tog datuma, a u obzir dolaze i drugi dokazi.
- Podnesite zahtjev tijelu graditeljstva. Zahtjev se predaje upravnom tijelu nadležnom za gradnju: u Gradu Zagrebu, većim gradovima i gradovima koji su sjedišta županija to je gradski upravni odjel, a u ostalim mjestima upravni odjel županije, najčešće preko ispostave u najbližem gradu. U Rijeci je to, primjerice, Upravni odjel za urbanizam, prostorno uređenje i graditeljstvo Grada Rijeke. Zahtjev podnosi vlasnik ili investitor, a uz njega se prilaže kopija katastarskog plana za česticu na kojoj je zgrada i dokazi o vremenu izgradnje.
- Očevid. Službena osoba izlazi na teren i utvrđuje smještaj zgrade na čestici, njezinu namjenu, broj i vrstu etaža te vanjske dimenzije.
- Plaćanje pristojbe i izdavanje dozvole. Prije izdavanja plaća se upravna pristojba (primjerice, u Zagrebu iznosi 79,63 eura).
Kako se kuća zatim upisuje?
Ako zgrada nije ucrtana u katastarski plan ili se ono što je ucrtano razlikuje od stvarnog stanja, potreban je geodetski elaborat, koji izrađuje ovlašteni geodet. Katastar provodi elaborat i o promjeni obavještava zemljišnoknjižni sud, koji zatim upisuje zgradu. Tek nakon toga čestica se u zemljišnoj knjizi više ne vodi kao oranica, nego kao kuća i dvorište.
Koliko to košta?
Ukupni trošak čine upravna pristojba za uporabnu dozvolu, naknada za uvjerenje katastra te, ako je potreban, geodetski elaborat. Cijenu elaborata određuje geodet i ovisi o veličini i složenosti posla, pa je najbolje prije početka zatražiti ponudu. Zbroj svih troškova može doseći nekoliko stotina eura, a ako treba urediti i česticu ili provesti složeniji elaborat, i više. Računajte i na vrijeme: od zahtjeva do izdavanja dozvole u praksi zna proći i nekoliko mjeseci, pa s postupkom ne treba čekati do zadnjeg trenutka.
A ako je kuća dograđivana nakon 1968.?
Uporabna dozvola za građevinu izgrađenu do 15. veljače 1968. obuhvaća samo ono što je postojalo prije tog datuma. Za kasnije dogradnje, nadogradnje ili nove objekte na istoj čestici potreban je poseban akt, primjerice građevinska dozvola ili rješenje o izvedenom stanju.
Zašto se isplati srediti papire?
Kuća koja nije upisana u zemljišne knjige teže se prodaje, a banke uporabnu dozvolu traže i kad se kuća ili njezin dio daje kao jamstvo za kredit. Kupci su sve oprezniji i traže usklađeno stanje, a nasljednicima je puno lakše kad je sve uredno prije ostavinskog postupka. Zato je papire najbolje srediti na vrijeme, a ne tek kad se pojavi kupac.
