Vlasnik sam nekretnine u kojoj u jednom dijelu žive zaštićeni najmoprimci. Želim ju prodati i najmoprimci su s tim suglasni. Koje su moje obveze prema njima? Koliko je obeštećenje i mogu li oni odbiti ponuđene uvjete? Jesu li dužni iseliti ako im osiguram adekvatan smještaj po istim uvjetima?
Status i prava zaštićenih najmoprimaca uređuje Zakon o
najmu stanova. Sukladno članu 44. navedenog zakona, zaštićeni najmoprimac ima
pravo prvokupa na stanu koji ima u najmu, pa ste kao vlasnik dužni preporučenim
pismom obavijestiti zaštićene najmoprimce o namjeri prodaje stana i postignutoj
cijeni te im ponuditi kupnju stana po postignutoj cijeni. O vašoj ponudi se
moraju očitovati u roku od 30 dana.
Ukoliko najmoprimci ne žele otkupiti stan, slobodni ste ga
prodati potencijalnom kupcu, no to ne znači da su zaštićeni najmoprimci dužni
napustiti stan. Oni će s novim vlasnikom zaključiti Ugovor o najmu stana na
neodređeno vrijem, i nastaviti stan koristiti, jer činjenica promjene
vlasništva na stanu ne mijenja njihov pravni status kao zaštićenih najmoprimaca
prema vlasniku stana.
Otkaz ugovora o
najmu zaštićenom najmoprimcu moguć je ako najmoprimac ne plaća najamninu i
druge ugovorene troškove u vezi sa stanovanjem, ako stan ili dio stana da u
podnajam bez znanja najmodavca te iz drugih razloga predviđenih člankom 19.
Zakona o najmu stanova.
Članak 40. istog zakona dodatno propisuje da se zaštićenom
najmoprimcu može otkazati ugovor o najmu ako najmodavac u stan ne namjerava
useliti sam, odnosno ako u isti namjerava useliti svoje potomke, roditelje
odnosno osobe koje je po posebnom propisu dužan uzdržavati, a zaštićeni
najmoprimac ima u vlasništvu drugi useljiv stan na području općine ili grada u
kojem sada stanuje, odnosno ako najmodavac nema riješeno stambeno pitanje za
sebe i svoju obitelj, a temeljem posebnog propisa ima pravo na socijalnu pomoć
ili ima više od 60 godina, a jedinica lokalne samouprave najmoprimcu osigura
drugi odgovarajući stan s položajem zaštićenog najmoprimca. Jedinica lokalne
samouprave nije dužna osigurati drugi odgovarajući stan ako zaštićeni
najmoprimac ima u vlasništvu drugi useljiv stan na području općine ili grada u
kojem sada stanuje.
Ovakvo stajalište i tumačenje ovih zakonskih odredbi dali su Ustavni sud Republike Hrvatske - Odluka U-III-25429/2009 od 29. travnja 2010. godine i Vrhovni sud Republike Hrvatske u svojoj Odluci Rev-486/02, Gzz-74/02 od 21. veljače 2007. godine.
Naime, Ustavni sud je još 1998. godine (Odluka U-I-762/96 i dr. od 31. ožujka 1998. godine) ukinuo odredbu članka 21. stavak 2. i članka 40. stavak 2. Zakona o najmu stanova koja je otkaz ugovora o najmu zaštićenom najmoprimcu omogućavala uz osiguravanje drugog odgovarajućeg stana od strane najmodavca (vlasnika stana) te uz ispunjenje ostalih zakonskih uvjeta. Ustavni sud je odgodio primjenu te svoje odluke na šest mjeseci i pozvao zakonodavca da uredi propis i ovu pravnu prazninu koja je ukidanjem odredbe nastala, no to do danas nije učinjeno. Kako Vrhovni sud RH i Ustavni sud RH smatraju da je "krnje" odredbe članaka 21. i 40. Zakona o najmu stanova moguće primjenjivati samo na gore opisani način, a zakonodavac do danas ne čini ništa kako bi regulirao ovo područje, postalo je gotovo nemoguće iseliti zaštićenog najmoprimca koji ispunjava svoje obveze iz ugovora o najmu stana, odnosno koji ne krši zabrane iz članka 19. Zakona o najmu stanova.
Ukoliko ste u mogućnosti osigurati zaštićenim najmoprimcima drugi smještaj pod istim uvjetima te garantirati zaključenje takvog ugovora na neodređeno vrijeme, bez mijenjanja istih uvjeta, te uživanje drugih zakonskih zaštita i pogodnosti koje imaju zaštićeni najmoprimci na nekom drugom stanu, tada je na njima da se samoinicijativno odreknu svog prava na postojećem stanu, odnosno da sporazumno raskinete ugovor o najmu i da pod istim uvjetima odsele u drugi stan, no nisam previše siguran koji bi vlasnik stana pristao biti najmodavac pod takvim uvjetima. Jednako tako, moguće je da zaštićeni najmoprimci pristanu da se ugovor o najmu sporazumno raskine, a da im Vi isplatite neku naknadu za koju se obje strane usuglase da je prikladna, pa da možete prodati stan bez tog opterećenja. Problematika je uistinu kompleksna, a zakonski nedovoljno dobro uređena, što stvara velike probleme i u sudskoj praksi, a kako i sami vidite, Vaša situacija Vam ne nudi mnogo manevarskog prostora bez suglasnosti zaštićenih najmoprimaca.
Ovakvo stajalište i tumačenje ovih zakonskih odredbi dali su Ustavni sud Republike Hrvatske - Odluka U-III-25429/2009 od 29. travnja 2010. godine i Vrhovni sud Republike Hrvatske u svojoj Odluci Rev-486/02, Gzz-74/02 od 21. veljače 2007. godine.
Naime, Ustavni sud je još 1998. godine (Odluka U-I-762/96 i dr. od 31. ožujka 1998. godine) ukinuo odredbu članka 21. stavak 2. i članka 40. stavak 2. Zakona o najmu stanova koja je otkaz ugovora o najmu zaštićenom najmoprimcu omogućavala uz osiguravanje drugog odgovarajućeg stana od strane najmodavca (vlasnika stana) te uz ispunjenje ostalih zakonskih uvjeta. Ustavni sud je odgodio primjenu te svoje odluke na šest mjeseci i pozvao zakonodavca da uredi propis i ovu pravnu prazninu koja je ukidanjem odredbe nastala, no to do danas nije učinjeno. Kako Vrhovni sud RH i Ustavni sud RH smatraju da je "krnje" odredbe članaka 21. i 40. Zakona o najmu stanova moguće primjenjivati samo na gore opisani način, a zakonodavac do danas ne čini ništa kako bi regulirao ovo područje, postalo je gotovo nemoguće iseliti zaštićenog najmoprimca koji ispunjava svoje obveze iz ugovora o najmu stana, odnosno koji ne krši zabrane iz članka 19. Zakona o najmu stanova.
Ukoliko ste u mogućnosti osigurati zaštićenim najmoprimcima drugi smještaj pod istim uvjetima te garantirati zaključenje takvog ugovora na neodređeno vrijeme, bez mijenjanja istih uvjeta, te uživanje drugih zakonskih zaštita i pogodnosti koje imaju zaštićeni najmoprimci na nekom drugom stanu, tada je na njima da se samoinicijativno odreknu svog prava na postojećem stanu, odnosno da sporazumno raskinete ugovor o najmu i da pod istim uvjetima odsele u drugi stan, no nisam previše siguran koji bi vlasnik stana pristao biti najmodavac pod takvim uvjetima. Jednako tako, moguće je da zaštićeni najmoprimci pristanu da se ugovor o najmu sporazumno raskine, a da im Vi isplatite neku naknadu za koju se obje strane usuglase da je prikladna, pa da možete prodati stan bez tog opterećenja. Problematika je uistinu kompleksna, a zakonski nedovoljno dobro uređena, što stvara velike probleme i u sudskoj praksi, a kako i sami vidite, Vaša situacija Vam ne nudi mnogo manevarskog prostora bez suglasnosti zaštićenih najmoprimaca.
