Nasljeđivanjem sam postao suvlasnik nekretnine. Od odvjetnika jednog od suvlasnika dobio sam dopis u kojem predlaže razvrgnuće suvlasničke zajednice. Spominju se dvije čestice i tri suvlasnika, a ja imam najmanji udio. Postoji i treća čestica, koja se u dopisu ne spominje, a na njoj je kao suvlasnik upisan i jedan pokojnik. Sve tri čestice su spojene i na njima stoji kuća, koja je nekad bila ruševina, a novoizgrađena je bez mog znanja. Moj odvjetnik očitovao se o dvjema česticama, a treću je ostavio za kasnije. Prošla su dva mjeseca, druga strana se ne javlja, a moj odvjetnik kaže da bih ja trebao pokrenuti postupak. Meni se ne žuri i nisam pristao da ga pokrenem, jer je razvrgnuće predložila druga strana. O čemu se tu radi i kako da se zaštitim? Nisam u stanju podnijeti troškove sudskog postupka, a objašnjenje od odvjetnika nisam dobio.

Razumijemo da ste u neugodnoj situaciji, pa ćemo ukratko objasniti što možete očekivati u eventualnom postupku razvrgnuća suvlasništva.

Suvlasnička zajednica znači da je više osoba suvlasnik iste nekretnine, svaka u svom idealnom dijelu. Razvrgnuće je način da se ta zajednica okonča, i to na jedan od ovih načina:

  • fizička dioba, ako je nekretninu moguće podijeliti;
  • isplata udjela, kada jedan ili više suvlasnika isplate ostale;
  • civilna dioba, odnosno prodaja nekretnine (obično javnom dražbom) i podjela novca prema udjelima.

Svaki suvlasnik ima pravo u svako doba tražiti razvrgnuće. Nitko vas ne može prisiliti da ostanete u zajednici, ali ni vi ne možete spriječiti druge suvlasnike da traže razvrgnuće.

Navodite da je kuća izgrađena na tri čestice. Ako se postupak razvrgnuća pokrene samo za dvije, a kuća stoji i na trećoj, postupak neće moći biti proveden do kraja. Ako druga strana podnese takav prijedlog, potrebno je na to upozoriti sud i tražiti da naloži drugoj strani da prijedlogom obuhvati sve čestice koje čine suvlasničku zajednicu.

Drugo je važno pitanje tko je izgradio kuću i čijim novcem. Suvlasnik koji je ulagao u zajedničku nekretninu može tražiti naknadu ulaganja ili veći udio. Vi možete tvrditi da niste pristali na gradnju, ali treba provjeriti postoji li građevinska dozvola, tko je investitor i je li kuća uopće upisana u zemljišnu knjigu.

Treće je pitanje pokojni suvlasnik upisan na trećoj čestici. Treba utvrditi tko su njegovi nasljednici i je li provedena ostavinska rasprava. Bez toga se ta čestica ne može uključiti u postupak, jer se postupak ne može voditi s preminulom osobom.

To što imate najmanji suvlasnički udio ne znači da su vaša prava i ovlasti u postupku manji, ali u praksi znači da ćete razvrgnućem dobiti vrijednost koja odgovara veličini vašeg udjela.

Ne morate sami pokretati postupak. Ako vam se ne žuri, možete čekati da ga pokrene druga strana. Šutnja suprotne strane nije vaš problem, ali ni vi ne možete zaustaviti postupak kad ga netko pokrene.

Što se tiče troškova, u izvanparničnom postupku kakav je razvrgnuće suvlasništva svaka strana snosi svoje troškove odvjetnika, sudskih pristojbi i slično. Neki troškovi, poput vještačenja, zajednički su, jer idu u korist svih strana kod prodaje ili fizičke diobe nekretnine, pa ih snosite razmjerno svom suvlasničkom dijelu.