Kupili smo kuću bez vlasničkog lista, ali je prodavatelj bio upisan u katastar. Poslije smo vlasnički list dobili na naše ime. Ugovor je potpisan kod odvjetnika i javnog bilježnika, a porez je plaćen. Sada su se pojavili nasljednici – djeca pokojnog brata našeg pokojnog prodavatelja – i traže polovinu naše kuće. Na sudu su dokazali da se njihov stric nije brinuo za njihovu pokojnu baku, odnosno pobili su njegovo skrbništvo nad majkom. Time dokazuju da je njihov pokojni otac nasljednik polovine naše kuće iza pokojne majke. S njima smo u sudskom sporu. Molimo pomoć, jer u vrijeme kupnje nismo znali da bi se mogli pojaviti nasljednici.
Budući da vaše pitanje otvara više različitih pravnih situacija i potencijalno primjenjivih instituta, teško je dati konkretan odgovor bez jasnog uvida u slijed događaja i dokumentaciju. Najprije iznosimo neka od najvažnijih pravnih načela koja štite vaš položaj, odnosno činjenice koje vam mogu ići u prilog.
Načelo povjerenja u zemljišne knjige (članak 122. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima). Tko u dobroj vjeri stekne nekretninu pouzdajući se u upis u zemljišnoj knjizi, štiti se u svom stjecanju. Da bi se to načelo primijenilo na vas, nekretninu ste morali kupiti od osobe koja je bila upisana kao vlasnik. Ključno je, dakle, pitanje je li vaš pravni prednik bio upisan kao vlasnik i jeste li vi bili savjestan stjecatelj, tj. niste znali niti ste morali znati da njegov upis prava vlasništva možda nije točan.
Potrebno je utvrditi kako je vaš pravni prednik (prodavatelj) postao vlasnik. Je li iza bake provedena ostavinska rasprava? Je li on bio jedini nasljednik ili ih je bilo više? Ako ostavina nikad nije provedena, to je bitno. Treba provjeriti i zemljišnoknjižni izvadak iz vremena kupnje: ako je prodavatelj tada bio upisan kao vlasnik, a nije bilo zabilježbi spora, vaša je savjesnost jača.
Ako je kuća bila upisana samo u katastar, a ne u zemljišne knjige, pravna je situacija složenija, jer katastar sam po sebi ne daje vlasništvo, a načelo povjerenja jače vrijedi za zemljišne knjige. Zato je važno kako ste vi dobili vlasnički list i na temelju čega ste upisani.
Stjecanje vlasništva dosjelošću. Ako ste kuću posjedovali u dobroj vjeri, vremenu vašeg posjeda možda se može pribrojiti i vrijeme posjeda vašeg prednika. Redovita dosjelost nekretnine traje 10 godina, a izvanredna 20 godina. Važno je, dakle, koliko se dugo kuća nalazi u posjedu vas i vašeg prodavatelja.
Presuda o skrbništvu ne dokazuje vlasništvo. Sudska odluka da se stric nije brinuo za baku sama po sebi nema izravan učinak na pitanje tko je vlasnik kuće.
S obzirom na situaciju u kojoj se nalazite, svakako preporučujemo da odmah angažirate odvjetnika, koji će prikupiti potrebnu dokumentaciju i izvršiti uvid u sudske spise iz okončanih predmeta i onih koji su u tijeku.
